La locación se caracteriza porque impera la autonomía de la voluntad de las partes (locador y locatario), por lo menos eso es lo que en el tráfico contractual se cree, se ven supervisados por lo que se llama el orden público de las leyes. Lo que significa que las partes poseen la libertad de decidir si contratar o no, determinando con quién, cuál será el objeto del contrato, el precio, moneda, plazo, forma, lugar de pago, los intereses por atrasos, cláusulas en caso de incumplimiento o cómo restituir el objeto del contrato, respecto de cuáles o cómo serán las soluciones ante posibles diferencias que pudieran llegar a surgir entre las partes, mientras el Estado impone su deber de vigilancia para que esa autonomía de la voluntad no vulnere derechos de las partes. Es un contrato del ámbito privado, el más controlado por el Estado, a través de normativas que fiscalizan la voluntad de las partes contractuales.
¿Y cómo lo hace? En primer lugar, a través de leyes y normas imperativas, también llamadas forzosas, que regulan sobre el respeto al "orden público", considerado en el ámbito jurídico como el económico. Como así también pone a resguardo la moral, removiendo obstáculos de tipo social y económico que limiten la desigualdad de posibilidades. Este criterio que ha nacido en los Estados Unidos se ha extendido e incluso está hoy establecido en la Constitución Nacional reformada en 1994 (arts. 37 y 75, inc. 23), garantizando la igualdad de todos los ciudadanos ante la ley.
El Estado asume el rol de controlar que haya equidad entre las partes, con el fin de proteger al más débil en el contrato y ampararlo en la necesidad que tiene de iniciar y transitar una relación jurídica contractual. Asimismo el legislador intercede, sancionando leyes para evitar que el económicamente débil fuera víctima de explotación, no permitiendo que la locación urbana quede únicamente al total y libre albedrío de la oferta y la demanda.
¿Qué debe comprenderse por orden público? Es un conjunto de principios de orden superior, políticos, económicos, morales y hasta religiosos expresamente vinculada la existencia y conservación de la organización social, lo cual depende de las ideas que dominan en una sociedad.
Es difícil imaginar que los contratantes, por ejemplo al celebrar una locación, tengan presente que su relación está sometida a principios como el de la colaboración leal y recíproca para el cumplimiento de lo pactado, sin embargo es un imperativo ya impuesto en el antiguo Código Civil (hoy derogado) - art. 1198, 1ª parte -Decreto-Ley 17.711, queriendo evitar que el contrato se convierta en un instrumento de explotación del hombre por el hombre, y en cambio, se desenvuelva como instrumento de colaboración social.
El éxito de la figura de la locación deviene de la escasez de viviendas, y del crecimiento poblacional, moderando el problema legislando sobre la prórroga, la renovación, o puntuales excepciones al plazo mínimo (art. 1198 CCC).
La intervención del Estado en el ámbito de la locación, ya se plasmaba en la Ley 23.901 de locaciones urbanas, su art. 29, declaraba: "las disposiciones que se establecen en la presente Ley son de orden público", en simultaneidad con el antiguo Código Civil que disponía también de una regulación general del contrato de locación pero bajo el principio de la autonomía de la voluntad, en el que se presuponía el carácter supletorio de sus normas.
Sin embargo, actualmente el tema del orden público, se presenta más purificado ya que ha sido recogido en el Código Civil y Comercial (art. 12) como un límite a la autonomía negocial de los contratantes, límite incluso protegido contra el fraude a la ley.
El nuevo código introduce en su art. 962 una norma expresa sobre el carácter de las normas legales referidas a la materia contractual, en la legislación anterior no existía una norma legal tan precisa. Dispone: "Las normas legales relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes, a menos que de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto, resulte su carácter indisponible". Esta norma es una directriz de interpretación del derecho legislado de los contratos.
Establece la presunción del carácter supletorio de ese derecho; es decir, que como regla prevalece lo pactado por las partes por sobre la ley, actuando éstas en "default rules"; es decir, aquellas que operan cuando las partes nada han previsto en contrario. Dando luz verde al principio de la autonomía de la voluntad.
Por lo que se puede deducir que la locación, en el deseo de mantener ambos principios en el mismo nivel de orden público y autonomía de la voluntad, propiciar el equilibrio entre ambos, y que elementos indispensables tales como la causa, precio, plazo, y mejoras mantengan su marco legal y no provoquen desigualdades, echa mano a otra creación del derecho: el derecho del consumidor. Y aquí el contrato toma otro color.
Este principio, y me aventuro a anticipar de neta naturaleza de "orden público", incorporado por la Ley 24.240 a través del cual se ha querido dotar a la normativa contractualista de una jerarquía imperativa que impida que sus preceptos puedan ser dejados de lado por la voluntad de los particulares, vino a poner límites a los convenios en los que se encuentren implicados los derechos de consumidores y usuarios, ya sea que se celebren en ámbitos privados como en cualquier otro incluso administrativo, no pudiendo en ningún caso pactarse en ellos, condiciones contrarias a los derechos reconocidos ni derivarse de tales convenciones desequilibrios para las partes en el contrato.
En definitiva, la citada Ley, que consagra el derecho del consumidor, es por lo tanto la disciplina jurídica de la vida cotidiana del habitante de la sociedad de consumo (Baudrillard, Jean, A sociedad de consumo, trad. de Artur Morao, Lisboa, 1981, p. 27, cit. por Stiglitz, Gabriel, Defensa de los consumidores de productos y servicios, p. 87)"
Con esto, el orden público opera como protección además de equilibrar los vínculos jurídicos de consumo con sentido protectivo de la parte menos aventajada de la relación y como dirección (o coordinación), puesto que esa orientación protectiva o tutelar se extiende a todo el Estatuto del Consumidor, conformado por todas las normas que por el principio aglutinante del art. 3º integran y complementan a la Ley 24.240, dando lugar a un bloque normativo regulatorio del mercado con anclaje constitucional que, en determinadas situaciones, autoriza la intervención de los poderes del Estado de modo de resguardar el goce pacífico de los derechos del "público consumidor", revirtiendo situaciones y conductas desequilibrantes.
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Diplomatura en derecho inmobiliario
El 11 de mayo se llevó a cabo el segundo encuentro de la "Diplomatura en Derecho Inmobiliario", desarrollado en el Colegio de Escribanos de Corrientes. Asistieron Escribanos, Abogados y Martilleros. El doctor Raúl Navas, fue el disertante, abordando los temas: Prescripción adquisitiva. Usucapión. Elementos. Tiempo. Sujetos. Legitimación activa y pasiva. Causas de suspensión e interrupción. Juicio. Individualización del objeto. Prueba. Los actos posesorios. La intervención del título. La prescripción como excepción y como acción. La sentencia. Efectos. Registro. Prescripción Breve. Elementos: Justo título. Buena fe. Posesión. La prescripción adquisitiva y la reivindicación.
Defensas de la relación de poder y acciones reales
Nociones previas. Ámbito de aplicación. Objeto. Legitimados activos y pasivos. Cuestiones procesales. Petitorio y posesorio. Casos especiales.
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Foro del Primer Trimestre
Organizado por el Ateneo de Estudios e Investigaciones Científicas de Derecho Notarial y Registral, se concretó el encuentro del Segundo Foro del Primer Trimestre, el 10 de mayo, presentaron el tema: Donación-Acciones: Reducción y Colación, Rescisión Bilateral siendo Roque de Jesús disertante, con la presencia de la Directora del Ateneo Cristina Edith Falagan.
