El derecho real de superficie

¿En qué consiste este derecho de superficie? Se trata de una de las novedades más importantes que el nuevo Código nos trae en materia de derechos reales. Hablar de la superficie impone, en primer lugar, establecer una separación entre el dominio directo y el dominio útil que, en conjunto, hacen al dominio pleno o perfecto. El dominio directo es el que le corresponde al propietario, en tanto que el dominio útil corresponde a quien utiliza el inmueble, en este caso el superficiario, entonces ambos derechos pueden coexistir total o parcialmente superpuestos. Está definido como: "El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales". Como se desprende del concepto se trata claramente, de un derecho real autónomo.- Permite al propietario de un terreno otorgar a un tercero la posibilidad de convertirse en propietario de lo edificado al tiempo que aquel conserva el dominio del suelo, lo que favorece la actividad de la construcción. El propietario del suelo conserva la disposición material y jurídica del mismo pudiendo ejercerla sin molestar al superficiario. El único límite genérico es la turbación del derecho del superficiario. Del análisis de las normas se desprende la existencia de dos situaciones: una cuando su objeto es un derecho: el de plantar, forestar o construir (derecho de superficie) y la otra, cuando su objeto son las plantaciones, forestaciones o construcciones existentes (propiedad superficiaria). El primero recae sobre cosa ajena, mientras que la segunda recae sobre cosa propia. En cuanto a las partes intervinientes en la constitución del derecho real de superficie, son dos: el superficiante y el superficiario. El primero de los nombrados, es el titular del dominio pleno del inmueble que confiere a favor de otra persona, humana o jurídica, la referida facultad, que es quien adquiere el derecho de superficie. Además existe la posibilidad de constituir el derecho de superficie sobre todo o parte del inmueble, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones existentes aun dentro de la propiedad horizontal, siempre por escritura pública.

Plazos máximos Como se trata de un derecho temporario y no perpetuo, no puede exceder de setenta años en el caso de construcciones y cincuenta para forestaciones y plantaciones, siendo estos los máximos permitidos. Las partes pueden establecer los plazos y prorrogarlos sin exceder el máximo. Pueden, en cambio, celebrar nuevo contrato, dando nacimiento a un nuevo plazo máximo. El plazo se cuenta desde el momento en que quede reunido el título y el modo suficiente; es decir, a partir de la fecha de la firma de la escritura pública que instrumente la constitución del derecho real con la entrega de la posesión.

Legitimación Pueden constituir el derecho real de superficie el titular de un derecho real sobre cosa propia, sea de dominio, condominio y propiedad horizontal, en palabras más simples, el dueño de un inmueble, varios dueños del mismo inmueble o sobre un departamento, quedando incluidos además los inmuebles del dominio privado del Estado.- El derecho de superficie, por su naturaleza, no se puede constituir sobre una parte indivisa o ideal, sino únicamente sobre parte determinada. En consecuencia, para constituir superficie sobre la totalidad de un inmueble en condominio se requerirá la conformidad unánime de todos sus dueños. Puede constituirse onerosa o gratuitamente y es transmisible por actos entre vivos o mortis causa (sucesión), siempre limitado al plazo máximo legalmente establecido.- Es posible transmitir el derecho, y también es posible constituir derechos reales de garantía (hipoteca y anticresis), sobre el derecho del superficiario de construir, forestar o plantar, lo cual es altamente novedoso y además pueden recaer sobre la propiedad superficiaria. El derecho de superficie se extingue por: Renuncia expresa formalizada en escritura pública e inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, como todo derecho de carácter patrimonial, puede ser renunciado pero la renuncia no libera al superficiario de las obligaciones personales que asumió frente al dueño y tampoco éstas pueden afectar los derechos de terceros que contrataron con el superficiario, los cuales subsistirán hasta el vencimiento del plazo contractual; Vencimiento del plazo: tratándose de un derecho temporal es una causa natural de extinción, ya sea el plazo máximo fijado por la ley o el estipulado por las partes en el contrato; cumplimiento de una condición resolutoria si hubiera sido sometida a ella: cabe aclarar que el transcurso del plazo máximo previsto sin que se haya cumplido la condición, extingue el derecho; consolidación: cuando se reúnen en una misma persona las calidades de dueño del suelo y superficiario, coincidiendo ambas titularidades en un mismo sujeto; no uso: cuando el titular del derecho no construyere en el término de diez años o no plantare ni forestare en el término de cinco años; causales de extinción de la propiedad superficiaria: consolidación y abandono; destrucción: El derecho real de superficie no se extingue por la destrucción total o parcial de lo forestado, plantado o construido, si el superficiario revierte ese hecho en los plazos indicados.-La destrucción de la propiedad superficiaria, no constituye un modo de extinción, ya que la causa no es la desaparición del objeto sino el no uso del derecho. El objeto es el suelo ajeno, y este continúa existiendo, lo que puede finalizar es el goce; Expropiación: aunque no se encuentre legislada esta causal, puede ser aplicable para ambas modalidades del derecho de superficie. Producida la extinción del derecho, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales que hubiera constituido el superficiario; aunque si la extinción del plazo legal o contractual se produce antes, los derechos reales constituidos continúan hasta la finalización de aquel.- Además, dado que las mejoras por construcción, forestación o plantación quedan a favor del propietario del suelo por el principio de accesión, éste deberá indemnizar al superficiario, salvo pacto en contrario. No quedan dudas que esta herramienta, bien usada, otorga infinitas posibilidades a inversores y a propietarios que no cuentan con el capital suficiente para invertir en algún emprendimiento sobre su inmueble propio, o no pueden acceder al crédito. Un instrumento bien redactado, aumentaría la inversión y los emprendimientos en nuestro país y, sobre todo, en nuestra Provincia, pionera en terrenos susceptibles de aprovechamiento mediante el derecho de superficie.

Ciclo 2018 del Foro del Ateneo 

El pasado jueves 12 de abril en la sede del Colegio de Escribanos de Corrientes se llevo a cabo el encuentro del Primer Foro del Primer Trimestre, presentando la exposición del tema: "Taller de Trámites y Escrituras del INVICO", organizado por Ateneo de Estudios e Investigaciones Científicas de Derecho Notarial y Registral. La ponencia estuvo a cargo del escribano Pedro Canet Fages, disertante del encuentro, quien detalló los datos específicos en relación a la página de internet del Instituto de Vivienda de Corrientes (INVICO), su funcionamiento y guía de trámites. La directora del ateneo, la escribana Cristina Edith Falagan, agradeció a los presentes y destacó "la gran convocatoria y asistencia de profesionales, y a la Coordinadora General del evento la escribana Martha Beatriz Aquere.