Invertir en departamentos en "pozo"

Lo primero de todo es tener confianza en el desarrollador del edificio o en la Inmobiliaria que lo vende, quien es la que conoce al desarrollador.

Los emprendimientos inmobiliarios se ofrecen en sitios web, medios gráficos, cartelería o algún otro medio de publicidad. Todas las imágenes y las descripciones que se hagan formarán parte del contrato porque son las que te lleva a contratar. Incluso es habitual ver las fechas de comienzo de la obra y de entrega del departamento.

Es muy común que dichos emprendimientos se den bajo la figura legal del Fideicomiso, que fue creada exclusivamente para el emprendimiento. Por lo tanto es importante el conocimiento del encuadre legal del desarrollo.

Las ventajas son varias: muchos de los emprendimientos son fideicomisos "al costo", esto quiere decir que el valor del metro cuadrado de un desarrollo que recién se inicia es muy inferior al precio del metro cuadrado de un departamento usado o a estrenar.

Inclusive con proyecto plasmado en carpeta y sin haber ingresado a construir se puede comenzar a vender y, normalmente, es allí donde se buscan a los primeros inversores. Éstos son los que mayor ganancia obtendrán, por haber abonado el valor más bajo.

Deben estar debidamente especificadas en el Contrato de Adhesión todas la condiciones de venta, ubicación del mismo dentro del plano, plazos, medidas aproximadas de la unidad funcional, materiales en lo que respecta a pisos, pinturas, aberturas, muebles, placares con o sin interiores, muebles de cocina, artefactos sanitarios, etc. Esto sin dudas da seriedad al trato y al momento de entregar el departamento, debe ser respetado.

Una vez iniciados los trabajos en las bases del edificio, comienzan a variar los precios.

Lo más común es la entrega de un 30% del valor total del inmueble y el resto se abona en la misma cantidad de cuotas que meses llevará para concretarse el edificio.

Es muy común que dichos emprendimientos se den bajo la figura legal del Fideicomiso, que fue creada exclusivamente para el emprendimiento. Por lo tanto es importante el conocimiento del encuadre legal del desarrollo.

Dichas cuotas mensuales son ajustadas por algún índice de actualización. El más usado es el Índice de la Cámara de la Construcción, el cual puede verse mensualmente en su web. Es una buena forma para que el constructor pueda cubrirse de la variación de precios en el tiempo, de los materiales y la  mano de obra. También para el inversor, ya que se ajusta a valores reales y  acompañados por la inflación.

Otras formas de ajustar pueden ser con el valor del dólar, o porcentajes fijos pactados anualmente pero divididos en meses.

A medida que avanza el proyecto y se venden las unidades, el Fideicomiso comienza a ingresar el dinero suficiente para poder avanzar en la obra.

Un inversor puede ingresar en cualquier momento mientras existan unidades funcionales a la venta, la diferencia en el costo la tendrá por el avance del desarrollo. Es posible que a poco de haber comenzado, el edificio entero se haya vendido y esto da la posibilidad que los primeros inversores puedan revender lo comprado, ganando una buena diferencia. Y sigue siendo una buena oportunidad de negocios para el que compra, ya que lo obtiene a buen precio en comparación de uno terminado. La única diferencia se puede dar en que quien compró de contado es seguro que lo quiera vender también de contado. Pero sigue siendo una buena opción.

Uno de los atractivos más importantes de la compra en "pozo" es la financiación que otorga el desarrollador. Permite a un comprador acceder a un crédito sin necesidad de recurrir a una entidad bancaria. Hoy en día existen proyectos para financiar la compra en "pozo" a través de créditos bancarios, pero todavía no se ofrecen en el mercado. Por lo que una financiación directa a dos o tres años, es muy atractiva.

Existen posibilidades de cambiar el proyecto original para adecuarlo al uso que el inversor le dará. Modificaciones en los espacios, la calidad de los materiales, agregar o quitar lo que el comprador desee, siempre que se pueda, con la posibilidad de variaciones en el costo para cada caso en particular. Esto se da cuando uno compra para vivir, no es común cuando la inversión está destinada a la renta.

Este tipo de inversiones son ideales para quien puede lograr un excedente mensual en sus ingresos y con ello destinarlo a la compra de un inmueble que, una vez concluido, obtenga una ganancia con respecto a la inversión original.

También para gente joven que en el momento no puede contar con todo el dinero para la compra de su primer inmueble o para gente mayor que quiera invertir para obtener una renta para su jubilación. Es variado el espectro de inversores, por algo es un producto que, a pesar de las crisis económicas, se sigue vendiendo muy bien hace varios años.

La zona del desarrollo es importante a la hora de invertir. Si lo que busca uno es renta, lo mejor es una zona cercana a las facultades, el centro o barrios cercanos al mismo son siempre una de las mejores opciones, pero no hay que descartar barrios más alejados que tengan costos más bajos y a la hora de alquilar, el ingreso de uno u otro no sea tan diferente.

Si uno compra para vivir, buscará sin dudas la mejor ubicación que pueda obtener donde diariamente desarrolle su vida. Sin dudas que uno obtiene lo que puede pagar y no siempre es lo que encontramos. Como siempre digo, puede ser que la primera compra de un inmueble sea la ideal, en calidad, tamaño, ambientes, ubicación dentro del edificio o zona, pero puede ser el primer gran paso. Quizás con la venta de este inmueble y un tiempo más de ahorro, puede obtener el departamento soñado.

Pasa el tiempo, el edificio avanza y el valor del mismo, sin dudas, ha aumentado. Para quienes compraron para revender, lo ideal es esperar a la finalización del proyecto. Con planos aprobados y con la posibilidad de escriturar, es un buen momento para vender. Inclusive la escritura puede hacerse a nombre del nuevo comprador, previa cesión del contrato de adhesión al Fideicomiso.

La entrega de la unidad debe realizarse en las condiciones pactadas. Con esto se evitan posibles acciones legales de parte del comprador. Y el comprador debe haber cancelado todos los importes adeudados.

Los que compraron para renta es momento de ofrecerlo a través del Corredor Público matriculado de confianza y obtener así sus primeros ingresos.

Y quienes lo compraron para vivir, el primer inmueble…. ¡Qué gran momento!

(*) Abogado. Mediador. Martillero y Corredor Público. Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes Consultor Jurídico-Inmobiliario. C. Pellegrini Nº1020. Corrientes Capital. Teléfono fijo: 03794-469798. Celular: 3794-599453.