Ley de Alquileres de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Iván Montanaro
Especial para época
El proyecto fue presentado por la presidenta de la Comisión de Vivienda, Lía Rueda, y la presidenta del bloque de la Coalición Cívica-ARI, Paula Oliveto. Obtuvo 51 votos positivos, 0 negativo y 2 abstenciones.
Algunos puntos importantes de la reforma a la Ley: la comisión inmobiliaria no será pagada por los inquilinos, sino por los dueños. Las inmobiliarias no podrán cobrar por los gastos de gestoría ni de administración. Los derechos de los inquilinos y de los propietarios deberán estar visibles en los sitios de Internet y en las oficinas de las inmobiliarias. De la misma manera, estarán presentes en las redes sociales y sitios del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) será el encargado de velar por los derechos de los inquilinos y de los propietarios, que trabajará en conjunto con la Defensoría del Pueblo de la Ciudad para brindar asistencia legal gratuita.
Desde las distintas Cámaras y Colegios de Corredores del País se vienen planteando las mismas respuestas: no son los mismos costos ni requisitos los que se exigen en la Ciudad de Buenos Aires, que las provincias del interior.
Unos días previos al tratamiento de la Reforma en la Legislatura, se emitía un informe televisivo con respecto a los costos de alquilar un departamento de $7.000 en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA de aquí en adelante). Los requisitos eran los siguientes: $7.000 el monto del alquiler anticipado, se exigían dos meses de depósito por un total de $15.750 (el Código Civil y Comercial de la Nación habilita a solicitar un mes de depósito por cada año), un Informe de Dominio del Inmueble que se exige en concepto de Garantía de un valor de $4.900, más el sellado, las certificaciones de firmas de las partes, la Comisión inmobiliaria de $10.000 (totalmente fuera de lo permitido por un fallo jurisprudencial que la limitó al 4,15% del total de la Locación). Resumiendo, para ingresar se necesitaba una suma aproximada de $40.000.
Esto no sucede en el interior del país y voy a marcar las diferencias en los costos y los requisitos: aquí no se piden informes de Dominio y menos que sean tan onerosos. Los Corredores utilizamos servicios de informes financieros con un costo de alrededor de $50 cada uno, y la inmobiliaria es libre de cobrarlos o no. La gran diferencia es que no es común la garantía a través de un Inmueble, en el 90% de los casos se solicitan Recibos de Sueldos.
Otra gran diferencia se encuentra en el mes de Depósito: en CABA exigen hasta dos meses de depósito, en el interior la excepción es requerirlo en dinero en efectivo. Lo habitual es la aceptación de la suscripción de un Pagaré Sin Protesto y su devolución al entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió. Son muy pocos los propietarios que exigen sea en efectivo, pudiendo ser abonado en cuotas. La implementación del Depósito por medio del Pagaré es un gran logro obtenido por las inmobiliarias a la hora de facilitar el acceso a la vivienda.
Los Honorarios del Corredor Público Matriculado se encuentran estipulados en las facultades delegadas al Colegio Público de Martilleros y Corredores de la Provincia de Corrientes, al momento de su creación por Ley Provincial.
Más antiguo es el Tarifario de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes, que ha fijado en el valor de un mes del alquiler cuando el destino es vivienda, un mes y medio del valor del alquiler cuando el destino es comercial. Se debe tomar como referencia el mes promedio de la totalidad de la Locación.
Esto es muy importante a la hora de señalar las diferencias, las inmobiliarias en CABA han cobrado a los inquilinos hasta tres meses de Honorarios, lo cual representa un abuso total sobre el interesado. No tengo por qué defender a un colega que comete tal barbaridad. Es por ello, como lo comentara anteriormente, que se ha dictado un fallo limitando al valor de 4,15% de la totalidad de la Locación a la hora de cobrar los Honorarios.
Por lo expuesto, vemos que en el interior los costos y requisitos no son los mismos. Aquí para ingresar al mismo departamento que en CABA, abonará: $7.000 de alquiler, los Honorarios serán de $7.875 y normalmente se financian en cuotas, los gastos de sellado y certificaciones de firmas rondarán los $2.900. Sumando todo al momento de la firma, la diferencia con CABA es excesivamente importante.
El momento para sancionar dicha reforma parece ser muy electoralista, justo en épocas de elecciones. Coincide además con el tratamiento de la Ley Nacional de Alquileres que tiene media sanción de la Cámara de Senadores. Por lo tanto parece totalmente atemporal su sanción. Una Ley Nacional en plena discusión que viene, de alguna manera, a cubrir las lagunas que dejó el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que entrara en vigencia en Agosto de 2015, parecería que los más correcto era la espera de dicha sanción o no, para en su caso empezar a elaborar algún tipo de ley mágica que solucione el problema habitacional de los porteños y por qué no de la Argentina.
Una ley que solo tuvo en cuenta a uno solo de los actores, muy importante por cierto, pero se dejó de lado las inquietudes de los propietarios. Mi intención no es defender a los propietarios, los Corredores Matriculados nos ubicamos exactamente en el medio de ambos. Tampoco se tomó en cuenta el perjuicio que le significa al profesional, que se ve arbitrariamente perjudicado al prohibirle, por Ley, que perciba sus Honorarios de alguien que requiere sus servicios.
Y esto quiero remarcar, es más que descabellado pensar que el Inquilino no es cliente de una inmobiliaria: yo publico un inmueble en los medios o un inmueble lleva en el frente un cartel indicando que se alquila, el interesado llama, solicita verlo una o varias veces, realiza una oferta menor para lo cual me comunico con el propietario, llego a un acuerdo, recabo la información brindada por el inquilino y la de su garante, la analizo, asesoro al propietario sobre la viabilidad de alquilar al interesado, confecciono el contrato, coordino la certificación de firmas con el Escribano, durante 24 meses estoy al servicio de las necesidades edilicias que requieran reparaciones por parte del propietario, ¿aun así el inquilino no es mi cliente? Sí, lo es, y muy importante.
Aspectos importantes que quedaron fuera del tratamiento de la Ley en CABA: hay que reconocer que los nuevos Créditos Hipotecarios están dando resultados muy positivos. Una gran cantidad de inquilinos dejarán de afrontar alquileres para pasar a ser propietarios. Pero el Estado en este caso decidió que lo mejor es que los rentistas asuman todos los costos, que las inmobiliarias no puedan percibir Honorarios de ambos clientes, pero parece haberse olvidado de ayudar a la causa. Podría haber eliminado el impuesto de sellos de los contratos de Locación con destino a vivienda, podría haber dado algún beneficio impositivo al Locador que asume los costos. Ahora intentan eliminar el Depósito de Garantía, es decir que si el Propietario tiene la mala suerte de encontrarse con uno de pocos inquilinos que no retorna el inmueble en el mismo estado que se encontraba, no tendrá ningún resguardo económico. Lo ideal sería que creara un fondo, a través del Banco Ciudad, que funcione como seguro de Caución, de bajo costo, que pueda ser abonado en cómodas cuotas. Pero eso no se les ocurrió.
Lo cierto es que el País se encuentra en vilo, a la espera de subas considerables en los montos de los alquileres, ya que es sabido que los propietarios trasladarán los nuevos costos al valor de los alquileres. Lo que redunda en un perjuicio para absolutamente todos, para el inquilino porque va a afrontar alquileres más altos, para los propietarios porque al subir los valores, menos interesados tendrán y, para las inmobiliarias porque si un inmueble se oferta a precios mayores de mercado, se torna más difícil la concreción de la operación inmobiliaria y una inmobiliaria que no concreta las mismas, tiende a desaparecer. Cada vez que el Estado reguló los alquileres en nuestro país, las consecuencias fueron negativas.