Tasaciones
Iván Montanaro
Especial para época
Artemio Aguiar, reconocido martillero público y referente, dice que la tasación es la estimación del valor económico, es un pronóstico del precio que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la venta, en un mercado y momento determinado. Son varios los profesionales que pueden tasar un inmueble: arquitectos, ingenieros civiles, agrimensores, martilleros públicos y corredores. En mi caso, además de ser abogado, soy martillero y corredor público, por lo que me cuesta ser imparcial, pero debo decir que en el común de los casos, éstos últimos son los que realizan la mayoría de las tasaciones, ya que quienes poseen lo que se conoce como inmobiliaria son los que día a día trabajan con inmuebles y sus valores de mercado. Si el inmueble lo requiriera, siempre es viable un trabajo multidisciplinario. Al estimar un bien, se procura establecer la posibilidad del precio a obtener en una compraventa, y no significa dar un número al aire, sino por el contrario. El profesional debe analizar una gran cantidad de aspectos para llegar a ese importe. Dice Aguiar que debe ser en un determinado mercado y eso es lógico, ya que no es lo mismo el mercado inmobiliario de la ciudad de Corrientes que el de la ciudad de Buenos Aires ni el de Miami. Todo mercado se rige por sus propios valores, en un contexto particular donde diversas situaciones pueden afectar el precio de un inmueble, solo se puede limitar su valor al lugar en donde se encuentra el inmueble.
-- En cuanto al momento determinado, se refiere al presente, al momento de realizar la tasación. Se pueden encontrar diferentes escenarios que lleven a que un inmueble cambie de valor. Algunos ejemplos de los más simples: el estado general de una casa al momento de tasarla, que se encuentra en óptimas condiciones: recién pintada, todo funciona bien, con un jardín perfectamente cuidado. Pasa el tiempo y la misma no encuentra oferentes o, si los hubieron, no ofertaron lo suficiente para concretar la operación. Con el paso del tiempo la casa se deteriora y a falta mantenimiento sin dudas su valor no es el mismo. Otro ejemplo que me pasó en lo personal. Una vez me encomendaron la venta de una manzana en un barrio de la ciudad de Corrientes. Hacía un tiempo que su propietario no iba al lugar. El mismo ya contaba con una tasación de un colega de unos meses atrás. Pactamos la visita y al llegar al lugar, el propietario se percata de que la avenida de acceso principal a su predio había sido recientemente asfaltada. Es obvio que ante tan importante cambio la valoración del inmueble fue de mayor precio. Tengo que ser contundente en lo que respecta a la validez de una tasación responsable. El inmueble debe tener un valor de venta realizable en la oferta y demanda. No quiero decir con esto que debe tener un valor por debajo de otros en el mercado. Cada corredor público matriculado suele desempeñarse en determinadas zonas, donde tiene un vasto conocimiento del precio de mercado. Normalmente se consulta con algún colega cuando no se tiene referencia de valores por ser una desconocida por el tasador. En esa tasación responsable, se debe determinar el valor real. De nada sirve dejar contento a un cliente con un precio alto, casi irrealizable, para después tener un cartel en el inmueble por meses, sin tener una oferta, o si la misma ni siquiera es cercana al valor pretendido. Tampoco sirve cuando el o los propietarios pretenden "salvarse de por vida", buscan un determinado valor porque son muchos hermanos, o porque quieren comprar un inmueble de determinado valor. El precio de un inmueble es uno solo y se debe despojar de cuestiones subjetivas.
Hay muchos factores que llevan a determinar el valor de un inmueble. Desde las medidas del lote y su ubicación, los servicios que posee, en su caso la calidad de la misma, y muchas más. Comenzando por la ubicación del lote, son dos las cuestiones a considerar. Una de ellas se refiere a la zona, el barrio en donde se encuentra, va a influir sin dudas en su valor. En la mayoría de los casos, las zonas de mayor valor en las ciudades son las céntricas. Es allí la zona de mayor aglomeración: bancos, organismos gubernamentales, Palacio Municipal, Concejo Deliberante y diversas dependencias municipales, la peatonal. Muchos centros educativos se encuentran dentro del casco céntrico. Otras zonas de mayor valor son ciertos barrios residenciales, los cuales son muy buscados para vivir, ya sea en viviendas o en edificios. Cada barrio de la ciudad tiene su determinado precio de metro cuadrado en general, para después llegar a su valor particular. Su ubicación en la manzana también varía. Normalmente los lotes que se encuentran en la esquina son los de mayor valor. Pero esto se puede tomar como referencia si la totalidad de los lotes están en las mismas condiciones. En cuanto a su forma, estamos acostumbrados a que diez metros de frente por 30 metros de fondo es la medida ideal. De allí que el que tenga el mismo frente y mayor fondo valdría más o aquel lote que posea un frente más amplio. En contraposición un lote con forma de martillo o de una L, o uno de frente o fondo de menores medidas, disminuyen su valor. Los servicios que posee el lote son muy importantes. Enumero algunos: calles asfaltadas, de tierra o ripio, disponibilidad de energía eléctrica, agua corriente y cloacas, teléfono fijo (hoy con menos importancia por el avance de los celulares), acceso a transporte público, comisarías, escuelas públicas/privadas, supermercados y otros tantos más agregan o quitan valor en su medida. Cuando se debe tasar una casa, es necesario analizar su vida útil en lo que respecta a la antigüedad de la misma, su funcionalidad, la posibilidad o no de expansión, los materiales utilizados y el estado de conservación. Estos son algunos de los aspectos a tomar en cuenta para determinar el valor de la construcción que, dependiendo la cantidad de metros cuadrados cubiertos, semicubiertos, pileta, quincho, etc. y sumando al valor del lote, darían un precio final a la propiedad. En un departamento, además de valorar la calidad constructiva, la antigüedad del edificio y su ubicación geográfica en la ciudad, se toma en cuenta su ubicación dentro del edificio: sea frente, contrafrente, lateral o en el medio, la altura del mismo: cuanto más alto mejor (no así el último piso que puede tener problemas con filtraciones de una terraza mal impermeabilizada o tener un quincho con las molestias que conlleva). En lo personal influye en el precio de venta de un inmueble su situación dominial y el estado de ocupación del mismo. Si bien uno debe fijar un precio despojado de cuestiones subjetivas, no es lo mismo un inmueble que el propietario se encuentra en posesión, con título en orden, sin gravámenes ni deudas de ningún tipo, a otro en el cual el titular registral acaba de fallecer y se debe realizar un sucesorio. Otro ejemplo puede ser el de un lote que está usurpado en el que el propietario fue negligente al no ocuparse nunca de realizar actos posesorios. O el caso de un inmueble en el que se deba realizar un juicio de Prescripción Adquisitiva. En resumen, ante situaciones no ideales, el comprador debe conocer las condiciones y aceptar el riesgo que asume. Como siempre, mi idea es tratar de explicar de la manera más sencilla posible diferentes temas relacionados con mi profesión. Sin entrar en mayores detalles técnicos, intento dar una visión clara, concisa y general de temas que pueden ser de utilidad a la hora de ingresar al mercado inmobiliario.