Compra venta de inmuebles

-- Sin dudas lo mejor que puede pasar es que el propietario vendedor esté en Posesión del Inmueble, tenga en su poder la Escritura Pública, que la misma esté debidamente inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, que no pese gravamen sobre la propiedad y que el vendedor tenga la libre disponibilidad de sus bienes. Esto sin dudas es lo ideal, pero a no desesperarse si no reúne estos requisitos. Todo es solucionable, la diferencia está en el tiempo y en el dinero que cuesta. A continuación explico algunos ejemplos y los pasos a seguir. No explicaré todos los casos pero sí los más comunes. Nos encontramos con un Boleto de Compra-Venta, y me pasó muchas veces que mi cliente vendedor me dice "Tengo Título", la verdad es que tendría que escribir varias páginas para citar su definición, doctrinas, y un montón de cuestiones más y mi intención con lo escrito en la columna anterior así también con la presente, es dar una idea general de operaciones inmobiliarias para reforzar conceptos o para ayudar a quienes no lo saben. Volviendo a la cuestión, el Boleto de Compra-Venta no me sirve en principio para que el inmueble quede registrado a nombre del nuevo comprador. Lo que se necesita es que dicho Boleto sirva para llegar al objetivo final. Recaudos a tener en cuenta por parte del comprador: en el Boleto de Compra-Venta deben constar las partes que intervinieron, el inmueble con sus datos registrales, precio, condiciones de la Operación Inmobiliaria y otros ¿Por qué es importante el vendedor? Porque allí sabremos quién va a suscribir la Escritura. Ejemplo típico: compra de lotes en 40 cuotas, el comprador lo adquirió como inversión y con el transcurso del tiempo se valorizó el lote. Suele darse que no lo quiere escriturar, con los posibles riesgos que acarrea y el Desarrollador Inmobiliario es quien va a escriturar. Es allí donde se debe asegurar dicha firma. Todo boleto con firmas certificadas se debe escriturar por el valor que consta en el Boleto. Ahora bien, nos encontramos con una cesión de Boleto de Compra-Venta certificado o no y que el vendedor no tenía Título Perfecto pero estaba en posesión, el titular registral falleció y con todo lo dicho, no sabemos si es cierto o no… ¡¡¡Qué lio!!! Se puede comprar, claro que sí, pero hay que asumir los riesgos de iniciar en la Justicia la búsqueda de que el inmueble finalmente se registre a nombre del comprador, por lo que conviene buscar un buen Abogado y Escribano que los asesore. En ese caso se negociará el precio del Inmueble de manera distinta. Puedo hablar de prescripciones, cesiones de derecho y otras situaciones más, pero mi intención de escribir no es en particular para los colegas Abogados o Martilleros y Corredores Públicos, ni para los Escribanos, que son quienes podrán profundizar en cuestiones legales íntimamente, sino para todos en general que estén en la búsqueda de la compra o venta de un inmueble. Lo importante es siempre tener en claro las condiciones y consecuencias de lo que se compra. Si menciono a los sucesorios, para mi gusto personal, lo mejor es obtener una autorización de venta Judicial mínimamente. Comprar un inmueble donde recién se inicia un sucesorio tiene riesgos mayores que uno con sentencia definitiva, pero claro que se puede comprar en cualquier etapa sea por una cesión de derechos hereditarios o como dijera con orden de un Juez que permita la venta previa a la sentencia. Y a los vendedores les digo, a no desesperarse, cuanto más avanzado se encuentre el proceso judicial más valor tendrá el inmueble hasta llegar a una igualdad total con el que "está listo para escriturar". Después de una fructífera búsqueda se encuentra el departamento que tanto quería, pero resulta que está alquilado por un año más. El contrato de Locación tiene validez plenamente y se deberá respetar las condiciones previamente pactadas. Se deberá notificar al inquilino quién es el nuevo propietario y dónde deberá abonar los alquileres de allí en adelante. Hasta ahora venía describiendo algunas posibilidades de las tantas en el Mercado Inmobiliario. Quiero detenerme en otros aspectos importantes a la hora de concretar la operación. Es importante saber sobre deudas que posee el inmueble, en el Informe de Dominio constará, como dije anteriormente, los gravámenes que pudiera tener. Puede tener un embargo por cobro de pesos, una hipoteca de un préstamo bancario y otros más, lo que hay que definir es cómo superar esos obstáculos. Inclusive se puede comprar el inmueble con ellos, asumiendo el nuevo comprador con dichos compromisos. También se puede esperar con una seña a que el vendedor libere el inmueble. Otras obligaciones importantes son las llamadas "Propter rem", son las que caen sobre la cosa y la acompañan aunque el Titular Registral cambie. Aquí encontramos, por ejemplo, el servicio de agua corriente y los impuestos municipales como ser el Inmobiliario y el de Contribución por Servicio a la Propiedad (CSP). Esto debe constatarse porque el nuevo propietario asumirá la deuda que tuviera el inmueble. Con todas las cuestiones tomadas en cuenta y resueltas o no, suponiendo en este caso que está todo en orden para escriturar en 24 horas; el vendedor facilitará una copia de su Escritura al comprador para que éste de las instrucciones, de acuerdo a lo pactado, a su Escribano para que pida los informes. El informe de Dominio sirve para saber básicamente quien nos vende el inmueble y sus gravámenes. El de Libre Disposición de bienes para saber si el vendedor no cuenta con inhibición alguna que prohíba su venta. Es costumbre que el comprador elija su escribano, ya que es de su confianza, lo asesorará y quien finalmente inscribirá la escritura una vez realizado el pago. El vendedor es quien elige el lugar donde se realizará la venta, para su seguridad al recibir el dinero. En el acto se abona el Impuesto a la Transferencia Inmueble, que de ser persona Física es 1,5% y 3% para Personas Jurídicas (deducible de ganancias) más el Impuesto de Sellos es que 2,5 % del valor de la Escritura. Leída la escritura y ratificada por las partes, con la intervención del Escribano, la intermediación del Corredor Público Matriculado que en el acto percibe sus honorarios que son el 3% del valor de venta y lo percibe de cada parte (vendedor y comprador), se concluye el acto. Finalizo con lo expresado, una muestra general de lo que sucede en la compra-venta de inmuebles, recorriendo sus aspectos generales, recaudos, requisitos fundamentales y sus soluciones, esperando sea de gran utilidad para los Correntinos.

(*) Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Corrientes.