Problemática de títulos inmobiliarios basados en una donación

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An­te­ce­den­te. Du­ran­te la vi­gen­cia del Có­di­go Ci­vil re­dac­ta­do por Vé­lez Sars­field, las do­na­cio­nes efec­tua­das a fa­vor de los hi­jos te­ní­an una re­gu­la­ción di­fe­ren­te a las efec­tua­das a fa­vor de los lla­ma­dos ter­ce­ros. En efec­to, mien­tras que en las do­na­cio­nes efec­tua­das a ter­ce­ros era po­si­ble en­ta­blar una ac­ción de re­duc­ción, pu­dien­do en con­se­cuen­cia per­se­guir la co­sa do­na­da de quien la po­se­ye­ra por cual­quier tí­tu­lo, en el ca­so de las do­na­cio­nes efec­tua­das a los hi­jos del do­nan­te só­lo se ejer­cía la ac­ción de co­la­ción. Es­ta ac­ción im­pli­ca­ba re­cons­truir el pa­tri­mo­nio del do­nan­te su­man­do los va­lo­res da­dos, pe­ro no las co­sas (conf. Art. 3476 y 3477 Có­di­go Ci­vil). Es por es­to que se con­si­de­ró a es­tos tí­tu­los, tan­to des­de el no­ta­ria­do co­mo des­de las ins­ti­tu­cio­nes ban­ca­rias co­mo per­fec­tos tan­to pa­ra la cir­cu­la­ción co­mo pa­ra el otor­ga­mien­to de cré­di­tos hi­po­te­ca­rios. Ré­gi­men del Có­di­go Ci­vil y Co­mer­cial. A par­tir del 1 de agos­to de 2015, con la en­tra­da en vi­gen­cia del Có­di­go Ci­vil y Co­mer­cial, ha cam­bia­do sus­tan­cial­men­te la re­la­ción de los con­tra­tos de do­na­ción con el de­re­cho su­ce­so­rio. Así en vir­tud de lo pre­vis­to en el ar­tí­cu­lo 2386, la do­na­ción efec­tua­da a un des­cen­dien­te más allá de ser pa­si­ble de una ac­ción de co­la­ción (don­de se re­cla­man los va­lo­res da­dos) tam­bién pue­de ser ob­je­to de una ac­ción de re­duc­ción, don­de por im­pe­rio de los ar­tí­cu­los 2454 y si­guien­te se per­si­gue la co­sa do­na­da ya sea que es­té en po­der del do­na­ta­rio o de un ter­ce­ro me­dian­te el ejer­ci­cio de una ac­ción rei­per­se­cu­to­ria e in­clu­so que­dan­do sin efec­to los de­re­chos re­a­les cons­ti­tui­dos por el do­na­ta­rio o los ter­ce­ros ad­qui­ren­tes, co­mo por ejem­plo, los gra­vá­me­nes hi­po­te­ca­rios. En con­se­cuen­cia, en un pa­ís co­mo el nues­tro, don­de es una prác­ti­ca co­mún y co­rrien­te que los pa­dres do­nen in­mue­bles a sus hi­jos, cuan­do es­tos do­na­ta­rios con­cu­rren a so­li­ci­tar un cré­di­to hi­po­te­ca­rio a una en­ti­dad ban­ca­ria u ofre­cen el bien a la ven­ta el tí­tu­lo es des­car­ta­do de pla­no con­si­de­rán­do­lo im­per­fec­to, ob­ser­va­ble, por el te­mor a que apa­rez­ca un he­re­de­ro con po­si­bi­li­da­des de ejer­cer una ac­ción de re­duc­ción, al me­nos has­ta que trans­cu­rra el pla­zo de pres­crip­ción pa­ra po­der ejer­cer di­cha ac­ción. To­man­do co­mo ejem­plo a la Pro­vin­cia de Bue­nos Ai­res, y con­si­de­ran­do el bie­nio 2015-­2016, hu­bo 28.799 do­na­cio­nes de in­mue­bles. To­dos ellos ge­ne­ran tí­tu­los que no ca­li­fi­can pa­ra que los in­mue­bles se­an ga­ran­tía de un cré­di­to hi­po­te­ca­rio y que­dan fue­ra del pro­gre­so que sig­ni­fi­ca po­der ac­ce­der a una vi­vien­da dig­na, man­da­to cons­ti­tu­cio­nal que de­be ser res­pe­ta­do y fo­men­ta­do. Fuen­te: Se­cre­ta­ría CFNA.

Ateneo de Estudios e Investigaciones Científicas de Derecho Notarial y Registral

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El Ate­neo de Es­tu­dios del Co­le­gio de Es­cri­ba­nos de Co­rrien­tes fue cre­a­do por re­so­lu­ción de di­cha en­ti­dad el 22 de sep­tiem­bre del año 2000. Es un ór­ga­no de­pen­dien­te del Co­le­gio y se de­sa­rro­lla en el ám­bi­to de di­cha ins­ti­tu­ción. Tie­ne por ob­je­to la or­ga­ni­za­ción de los más di­ver­sos fo­ros de es­tu­dio y dis­cu­sión so­bre te­mas de in­cum­ben­cia no­ta­rial y re­gis­tral tan­to de or­den pro­vin­cial co­mo na­cio­nal e in­ter­na­cio­nal. Los te­mas son ele­gi­dos pre­via­men­te al ini­ciar­se ca­da año y se los de­sa­rro­lla des­de el pun­to de vis­ta te­ó­ri­co co­mo prác­ti­co con par­ti­ci­pa­ción de to­dos los asis­ten­tes. En ca­da fo­ro pue­den tam­bién ser in­vi­ta­dos a par­ti­ci­par au­to­ri­da­des de dis­tin­tos or­ga­nis­mos a fin de que apor­ten res­pues­tas y so­lu­cio­nes a pro­ble­má­ti­cas de in­te­rés no­ta­rial. La in­ves­ti­ga­ción a tra­vés del aná­li­sis crí­ti­co y me­to­do­ló­gi­co, con­for­me a doc­tri­na y ju­ris­pru­den­cia, el de­sa­rro­llo de tra­ba­jos, la di­fu­sión de la cul­tu­ra no­ta­rial y re­gis­tral pa­ra apor­tar al co­no­ci­mien­to, la di­fu­sión de las con­clu­sio­nes y tra­ba­jos re­a­li­za­dos, la in­te­rre­la­ción con otras ins­ti­tu­cio­nes de in­te­rés pa­ra la co­mu­ni­dad pro­fe­sio­nal son al­gu­nos de los ob­je­ti­vos de es­ta ins­ti­tu­ción, des­ti­na­da no so­lo a es­cri­ba­nos en ejer­ci­cio si­no tam­bién a to­dos los ac­to­res y pro­fe­sio­na­les del de­re­cho y de otros ám­bi­tos de­pen­dien­do de los te­mas que se abor­dan. A fin de ca­da año el Ate­neo re­a­li­za un anua­rio con to­dos los tra­ba­jos pre­sen­ta­dos por sus di­ser­tan­tes y ex­po­si­to­res de ese año cu­yo ejem­plar que­da a dis­po­si­ción de los in­te­re­sa­dos en la bi­blio­te­ca del Co­le­gio de Es­cri­ba­nos. El Ate­neo se in­te­gra por una me­sa di­rec­ti­va que tie­ne a su car­go la co­or­di­na­ción de to­do su fun­cio­na­mien­to y es­tá com­pues­ta ac­tual­men­te de la si­guien­te ma­ne­ra: di­rec­to­ra es­cri­ba­na Cris­ti­na Edith Fa­la­gan, sub­di­rec­tor es­cri­ba­no Ro­que A. de J. Sil­va y se­cre­ta­ria es­cri­ba­na Clau­dia Iris Va­re­se de Chain. En es­te mar­co el Co­le­gio de Es­cri­ba­nos de Co­rrien­tes y el Ate­neo de Es­tu­dios in­vi­tan a to­dos los in­te­re­sa­dos a par­ti­ci­par de to­das las ac­ti­vi­da­des de es­te ins­ti­tu­to, sien­do el pró­xi­mo fo­ro en agen­da el que se de­sa­rro­lla­rá el 10 de agos­to a las 20:15 en la se­de de la ins­ti­tu­ción ubi­ca­da en 9 de Ju­lio 1163 cu­ya di­ser­tan­te se­rá la es­cri­ba­na Ma­rie­la Mi­ran­da, quien se re­fe­ri­rá al te­ma "o­bli­ga­cio­nes fis­ca­les an­te la AFIP, CI­TI Y SI­CO­RE".

Legalizaciones en el ámbito notarial: todo lo que debe saber

¿Qué es y cuán­do pro­ce­de? La le­ga­li­za­ción es un ac­to ad­mi­nis­tra­ti­vo por el cual se com­prue­ba la au­ten­ti­ci­dad de la fir­ma pues­ta en un do­cu­men­to y la ca­li­dad en que la au­to­ri­dad fir­man­te del do­cu­men­to ha ac­tua­do. To­do do­cu­men­to re­a­li­za­do por un Es­cri­ba­no Pú­bli­co que ten­ga ju­ris­dic­ción y com­pe­ten­cia en una de­ter­mi­na­da pro­vin­cia de­be es­tar le­ga­li­za­do pa­ra pro­du­cir efec­tos fue­ra de la ju­ris­dic­ción de di­cha pro­vin­cia. La le­ga­li­za­ción en es­tos ca­sos la re­a­li­za el Co­le­gio de Es­cri­ba­nos de la Pro­vin­cia de la ju­ris­dic­ción que co­rres­pon­da al ejer­ci­cio pro­fe­sio­nal del es­cri­ba­no que in­ter­vie­ne en el do­cu­men­to. ¿Qué do­cu­men­tos pue­den le­ga­li­zar­se? Los ins­tru­men­tos pú­bli­cos y los ins­tru­men­tos pri­va­dos con fir­mas que se en­cuen­tren cer­ti­fi­ca­das y las fo­to­co­pias cer­ti­fi­ca­das, to­das con in­ter­ven­ción de un no­ta­rio. ¿Ca­du­can las le­ga­li­za­cio­nes? Las le­ga­li­za­cio­nes no ca­du­can pe­ro ha­brá que te­ner en cuen­ta el do­cu­men­to al que ac­ce­den por­que si es­te do­cu­men­to por al­gún mo­ti­vo tie­ne du­ra­ción li­mi­ta­da, es­te lí­mi­te se­rá tam­bién el que se apli­que a la le­ga­li­za­ción. Tam­po­co exis­te lí­mi­te de tiem­po pa­ra pre­sen­tar el do­cu­men­to a le­ga­li­zar des­de su au­to­ri­za­ción o ex­pe­di­ción si­no que po­drá so­li­ci­tar­se cuan­do el in­te­re­sa­do lo ne­ce­si­te, por ejem­plo en el ca­so de una au­to­ri­za­ción pa­ra con­du­cir, no re­quie­re ser le­ga­li­za­da si el ve­hí­cu­lo a con­du­cir no sa­le de la pro­vin­cia pe­ro sí se­rá in­dis­pen­sa­ble es­te trá­mi­te cuan­do el au­to­ri­za­do ne­ce­si­te tras­pa­sar los lí­mi­tes de la pro­vin­cia, aún cuan­do ha­ya pa­sa­do un tiem­po.