Las donaciones inmobiliarias

En esta oportunidad el disertante Dr. Esteban Otero abordó el tema "Donaciones Inmobiliarias" y mantuvo una charla con miembros de la Comisión de Prensa y Comunicación de nuestra entidad, a quienes manifestó cuáles son las modificaciones más sobresalientes que trajo el nuevo Código Civil y Comercial respecto de las Donaciones de bienes muebles e inmuebles.

El Dr. Otero explicó que la primera modificación tiene que ver con el perfeccionamiento del contrato en cuanto a la oferta. En efecto ahora ya no se pueden aceptar más las donaciones cuando la oferta emitida caducó por la muerte del donante. Esto es lo más importante, dado que tiene que ver con la estructura de planificación del patrimonio para después de la muerte. La donación venía funcionando como un mecanismo apto, económico y rápido porque evitaba muchas veces la sucesión. Otra modificación es el reencuadramiento de los efectos de inoficiocidad.

¿Qué pasa con las donaciones inoficiosas actualmente? El código permite accionar por reducción a un legitimario contra otro legitimario, y la acción reipersecutoria que incorpora la facultad del legitimario perjudicado de poder exigir la restitución del bien cuando ve afectada su legítima incluso a sub adquirentes del bien. Se incorpora también un plazo de prescripción adquisitiva pues se plantea el hecho de que la acción de reducción no procede cuando han transcurrido 10 años desde la donación, y actualmente se pone en tela de juicio si es prescripción adquisitiva o si es algún otro tipo de plazo especial que se incorpora como un requisito para la verificación de la acción lo cual en el Código Civil anterior no existía. La donación termina entonces siendo un contrato siempre visto de reojo y con cierta desconfianza por el hecho de que aparece siempre vinculado con el interés de los legitimarios del donante que ven muchas veces perjudicada su porción y toda la regulación que tiene que ver con el marco de protección de esa posibilidad, pero hay que buscar un punto de equilibrio y como contrato debe ser usado ya que es un negocio plenamente válido. La doctrina invita por ello a rever con más cuidado la letra de cada artículo del código y entenderlo no desde una literalidad tan simplista sino desde una concepción más armónica con el resto de las normas.

Ahora bien ¿si una persona desea disponer de sus bienes a título gratuito, de que porción puede disponer fuera de lo que le correspondería a sus legitimarios? El Dr. Otero explicó que este tema tiene que ver con quienes son los posibles legitimarios, cónyuge e hijos generalmente. Las porciones han variado respecto de los hijos pero no respecto de la esposa. Con el código anterior los hijos tenían derecho a 4/5 de lo que es el acervo hereditario, hoy quedó reducido a 2/3, es decir que la porción de que podría disponer el donante con la tranquilidad de que no está afectando la legítima de sus potenciales herederos sería de 1/3, salvaguardando la legítima antes señalada. Si hablamos del cónyuge sin hijos es de 1/2.

En el caso de las formas para realizar las donaciones el Dr. Otero explicó que el código amplía el objeto de la formalidad solemne absoluta para las donaciones de bienes muebles registrables; es decir, que hay que hacerlo por escritura pública, de lo contrario estamos frente a un contrato nulo de nulidad absoluta que ni siquiera es subsanable por la posterior escritura pues no tiene el efecto de la compraventa realizada por boleto de compraventa por ejemplo y en este caso los buques quedan alcanzados por esta normativa respecto a la forma, como también los automotores.

Delegación del Colegio de Escribanos en Curuzú Cuatiá

El Colegio de Escribanos de Corrientes cuenta con 12 delegaciones en toda la provincia, una de las cuales se encuentra en la ciudad de Curuzú Cuatiá, con sede en calle Juan de Vera 820, desde mediados del año 2015. Está a cargo como delegado el escribano Rubén Eduardo Galli y como subdelegada la escribana Gladis Norma Torres; como legalizante fue nombrada la escribana Rosana B. M. Pietrantueno.

Actualmente dependen de la Delegación de Curuzú Cuatiá 21 escribanos Titulares; 1 Adscripto y 6 colegiados habilitados; dentro de los titulares están incluidos 4 escribanos de la ciudad de Sauce.

En esta delegación se realizan numerosos trámites administrativos, legalizaciones, informes de registros de actos de última voluntad y autoprotección, apostillados, entre otros. El día 17 de noviembre de 2015 se firmó un convenio de colaboración con la Municipalidad de Curuzú Cuatiá, siendo representado el Colegio en esa oportunidad por los escribanos José María Botello, Miriam Correa y Ceferino Brotto.

Este convenio tiene gran trascendencia en esa comunidad pues su finalidad es la realización de escrituras públicas de adquisición de dominio, a precios muy accesibles, cuando interviene la Municipalidad como vendedora y siempre que el adquirente sea de bajos recursos.

En dicha oportunidad además se inauguró oficialmente la actual delegación. Se realizan también cursos de actualización y capacitación para los escribanos locales y de ciudades vecinas, dictados por colegas y funcionarios públicos, especialmente de Inspección General de Personas Jurídicas, Registro civil de las Personas, Registro de la Propiedad Inmueble, entre otras.

La publicidad posesoria

Certificación de fotografías del cartel que indica que sobre un inmueble determinado se tramita judicialmente una prescripción adquisitiva o juicio de posesión o usucapión.

Conforme a lo dispuesto por el Superior Tribunal de Justicia de la Provincia de Corrientes, en el punto Decimotercero del Acuerdo Número 7 del 28 de marzo de 2017; se recomienda a los magistrados establecer como práctica judicial desde el inicio de tales procesos la disposición de colocar en la entrada del inmueble objeto de litis, con intervención de un oficial de justicia o Secretario del lugar, un cartel indicativo de la mayor cantidad de datos representativos de la existencia del proceso (referencias esenciales: carátula y número de expediente, juzgado y secretaría interviniente), en un lugar visible del inmueble, y en caso de tener un camino de acceso, otro cartel idéntico deberá ser colocado a su entrada; y como obligación del actor/es, acompañar al proceso fotografías certificadas por el Escribano Público o Juez de Paz que den cuenta del cumplimiento de la presente obligación de publicidad.

Por tal motivo, el Colegio de Escribanos de Corrientes dictó la Resolución Nº25 del 26 de junio de 2017 que determina los extremos legales a tener en cuenta en esta requisitoria, expresando que "es el acta notarial el instrumento público notarial cuyo fin radica en la fijación y prueba de tales sucesos y durante su diligenciamiento es viable tomar y luego reproducir fotografías, que luego se agregarán a la escritura matriz como al testimonio, para fijar hechos".

Por las razones expuestas se entiende que el medio idóneo para la acreditación del cumplimiento de la obligación mencionada en la acordada del STJ es el acta notarial protocolar, prevista por los artículos 310, siguientes y concordantes de Código Civil y Comercial de la Nación.