Construcciones particulares en countries
Por Carlos Jorge López (*)
Desde Paso de la Patria, pasando por el Perichón y Santa Ana hasta el Riachuelo se multiplican los ahora denominados Clubes de Campo, urbanizaciones privadas con grandes cantidades de lotes. Lo mismo ocurre en las demás ciudades importantes de la provincia. Con mayor o menor cantidad de servicios y amenities, estos barrios están captando cada vez más familias que encontraron una solución a los problemas de precios y ubicaciones de los terrenos urbanos. Recientemente el Juzgado Civil y Comercial N°3 de esta ciudad dictó una sentencia señera en lo que a la futura vida de los clubes de campo de nuestra provincia respecta a la validez de las restricciones autoimpuestas por estos clubes a las construcciones que llevan adelante los particulares en sus respectivos predios. Es que por medio de la sentencia de primera instancia recaída en los autos "A.C.d.C. C/ R., J.M. S/ Cumplimiento de Reglamento" promovida en diciembre de 2014 - no menos resaltable resulta el hecho de que todo el proceso llevó menos de dos años - el magistrado convalidó la fuerza jurídica del reglamento, condenando al particular demandado a la readecuación de su obra a los límites previstos en el reglamento, principalmente con respecto a la altura, que deberá demoler lo construido en exceso previa aprobación del plan de obras por parte del club de campo. Esta construcción se inició sin problemas con planos que cumplían al pie de la letra el reglamento, pero una vez terminados los muros y techos, en una inspección se encontró con que la altura superaba en un 20% la máxima permitida en el reglamento de co propiedad. Intimado a cumplir el propietario y ante su negativa, se promovió la demanda donde además y con buen tino la juez a cargo dispuso la suspensión provisoria de las obras. La demanda se centró entonces en la intención de la administradora de ese club de campo de hacer cumplir el reglamento, mientras que el propietario resistió sosteniendo que bastaba con cumplir la normativa municipal (que no especifica una altura máxima) y pretendiendo no estar sometido al Reglamento interno. Para resolver como lo hizo, la Juez entendió que la Ley Provincial de Clubes de Campo (Ley 5.405) exige a estas organizaciones dictar sus reglamentos y valoró la inscripción previa de ese reglamento en el registro respectivo, considerando que estaban dadas las condiciones para la aplicación a los propietarios de lotes individuales de las restricciones al dominio impuestas en el Reglamento del club. "La imposición de restricciones en el dominio, en este caso respecto de la construcción en un club de campo está sujeta al cumplimiento de las disposiciones provinciales (Ley 5.4059), municipales (Ordenanza 5.202), así como a las que específicamente dicte cada emprendimiento inmobiliario, reglamento de copropiedad…", dice textualmente el fallo. Para tener en cuenta, así como hizo lugar al principal de los reclamos, la sentencia rechazó una de las pretensiones (exceso de metros cuadrados que violaban en un 1% el máximo permitido del "FOS"). Sostuvo el magistrado que la falta de control de la obra por parte de la administradora durante los doce meses que duró también importaba un supuesto de responsabilidad para ésta y por ello rechazó la demanda en cuanto reclamaba la demolición de lo construido en exceso. Este fallo, el primero en la provincia en relación a la validez y exigibilidad de los Reglamentos en Clubes de Campo abre un nuevo panorama para esas urbanizaciones, que a menudo se encuentran con propietarios poco adeptos a respetar las limitaciones impuestas en beneficio de todos. (*) Abogado (UNNE). Magíster en Derecho de la Empresa (Universidad Austral); Especialista de Derecho Procesal (UNNE); Docente en Sociedades Comerciales (UCP).