Que las deudas no se lleven tu hogar

Sin el asesoramiento adecuado, Elena habría vendido su casa (que estaba bajo el viejo régimen de "Bien de Familia") y habría comprado su nuevo departamento. En ese "bache" de tiempo entre la venta de una propiedad y la compra de la otra, la protección legal de lo que conocíamos como "bien de familia" se perdería. Si su deuda escalara, el nuevo departamento estaría a merced de un embargo, pero gracias a la subrogación real, ella pudo trasladar la protección de su antigua casona al nuevo departamento.

En Argentina de hoy muchos trabajadores y jubilados se ven en la necesidad de recurrir a créditos para cubrir las deudas de tarjetas de créditos y sus necesidades básicas, pagando intereses que superan el 100%.

Es por ello que, en tiempos de volatilidad económica, donde la inflación golpea con mayor dureza a los sectores de ingresos fijos, la planificación patrimonial deja de ser un simple acto de previsión para convertirse en una estrategia de real de protección patrimonial. Para todos en general y para los jubilados en particular, el hogar no es solo un inmueble, es su refugio y su seguridad, es el activo más valioso construido tras décadas de esfuerzo. Sin embargo, muchos desconocen que ese refugio puede estar en riesgo si no se activan los mecanismos legales adecuados.

Antiguamente conocido como "Bien de Familia", y hoy se denomina Afectación de la Vivienda en el Código Civil y Comercial de la Nación, este instituto jurídico se presenta como la herramienta de planificación más accesible y eficaz para resguardar el patrimonio frente a las deudas; pero, ¿por qué es vital hablar de esto hoy?

La vivienda en el ojo de la tormenta económica

El contexto actual ha empujado a muchos trabajadores y adultos mayores a recurrir al crédito - muchas veces informal o con tasas usurarias - para cubrir baches en su economía doméstica, desde medicamentos, bienes de primera necesidad y hasta reparaciones urgentes.

Ante un eventual incumplimiento, el fantasma del embargo acecha, adicionando la falta de proporcionalidad de las medidas decretadas por jueces que solo miden el cumplimiento formal del pedido sin evaluar la razonabilidad del mismo. Aquí es donde la afectación a vivienda actúa como un "escudo jurídico", una vez inscripta, la propiedad no puede ser ejecutada por deudas contraídas con posterioridad a su registro.

Es fundamental entender que esta protección no es un "blindaje total", sino selectivo. El error más común es creer que el inmueble se vuelve intocable para siempre y contra todos. La ley es clara, la protección es eficaz contra acreedores cuyo origen de deuda sea posterior a la afectación. Si un jubilado ya tiene un juicio por una deuda previa, inscribir la casa hoy no frenará esa ejecución.

Por eso, la palabra clave en el derecho patrimonial es planificación y anticipación. Para entender su alcance, veremos los puntos que suelen generar mayor duda a la hora de hacer uso de esta herramienta.

¿Quiénes son los beneficiarios? No es necesario tener hijos o cónyuge para proteger la casa. El titular puede designarse a sí mismo como beneficiario. También puede incluir a su conviviente, ascendientes (padres) o descendientes (hijos/nietos). La ley busca proteger el núcleo habitacional, sea cuál sea su forma.

¿Qué deudas sí pueden "romper" la protección legal? Existen excepciones críticas. Las deudas por expensas, impuestos inmobiliarios o deudas por construcción o mejoras realizadas en la propia finca no se ven frenadas por esta protección. Tampoco las deudas por cuotas alimentarias.

¿Se puede vender la propiedad? La respuesta es sí. El dueño no pierde la titularidad ni la facultad de disponer del bien. Sin embargo, para venderla, si hay beneficiarios designados (como un cónyuge o conviviente), se requerirá su conformidad.

Lo novedoso es la figura de la "Subrogación Real". Este es quizás el punto más importante para los casos de protección legal de la vivienda. Muchos adultos mayores venden su casa grande para comprar un departamento más pequeño. Antes, al vender, se perdía la antigüedad de la protección. Hoy, gracias a la subrogación real, es posible transferir la protección de un inmueble a otro, manteniendo la fecha de la inscripción original. Esto evita que, en el "pasaje" de una casa a otra, aparezcan grietas por donde un acreedor pueda ejecutar una deuda.

El trámite es gratuito si se realiza de forma administrativa ante el Registro de la Propiedad Inmueble. Si se opta por la vía notarial (ante escribano), los honorarios están regulados y suelen resultar ser muy accesibles en comparación con el riesgo que se evita.

Desde el punto de vista sucesorio, la afectación a vivienda también juega un rol ordenador. Si bien no modifica quiénes son los herederos forzosos y legítimos, sí asegura que, tras el fallecimiento del titular, el inmueble siga protegido mientras al menos uno de los beneficiarios permanezca en él. En un momento donde los procesos sucesorios pueden ser lentos y costosos, garantizar que "el techo" no será rematado por deudas del causante (posteriores a la inscripción) aporta cierta tranquilidad para los herederos.

Además, es una herramienta que evita la atomización del patrimonio. En la práctica profesional, vemos a menudo cómo deudas menores —un accidente de tránsito sin seguro suficiente, una garantía otorgada a un familiar que no pudo pagar, o una tarjeta de crédito fuera de control— terminan desembocando en el remate de la vivienda única. Para un jubilado, perder su casa es, en la mayoría de los casos, una situación de la que no se puede recuperar económicamente.

En conclusión, en el complejo escenario económico que atraviesa Argentina, donde los ingresos de los trabajadores y jubilados luchan por no quedar rezagados, proteger lo que ya se tiene es la inversión más inteligente. La afectación a vivienda no debe verse como un trámite burocrático, sino como un acto de responsabilidad hacia uno mismo y hacia los seres queridos.

Es fundamental no esperar a que aparezca una notificación judicial o un revés económico para preguntar por el "Bien de Familia". En tiempos de crisis, la prevención legal es la mejor política económica para el hogar.

Especialmente para un jubilado, resguardar el lugar donde se guardan los recuerdos de toda una vida es, en última instancia, una forma de ejercer la libertad y la autonomía en la vejez. Porque un jubilado con su casa protegida es un ciudadano con mayor capacidad de resistencia frente a los vaivenes de un país que, parece que hoy olvida cuidar a quienes más necesitan.

(*) Abogada – Egresada de la UNNE

Especialista en derecho previsional y planificación patrimonial y sucesoria.

Por Silvia Zarza