Donación de inmuebles

Donar es celebrar un acto jurídico mediante el cual una persona, llamada "donante", decide disponer un bien (o varios) a favor de otra persona, denominado "donatario", en forma gratuita. Como es un acto que se celebra en vida de ambas partes, el bien que se dona pasa inmediatamente a formar parte del patrimonio del donatario. El donante debe estar vivo y ser capaz, aun cuando sea representado por un apoderado, con un poder especial para donar. El donatario debe aceptar la donación, en el caso de que el donante muera antes que el donatario haya aceptado la donación, puede este, sin embargo, aceptarla, y los herederos del donante están obligados a entregar la cosa dada. Sin embargo, si muere el donatario antes de aceptar la donación, queda esta sin efecto. La ley dice que, cuando se trata de bienes inmuebles, la donación debe hacerse por escritura pública. En consecuencia, el donante deberá recurrir a un escribano, quien lo asesorará y redactará la escritura pública de donación.

¿Se puede donar a cualquier persona? Aunque la mayoría de las donaciones suele hacerse en favor de descendientes del donante (hijos y nietos), también es perfectamente legal donar a favor de terceras personas.

¿Puedo limitar o establecer condiciones en una donación? El donante puede establecer cláusulas o condiciones que de algún modo limiten el derecho del donatario para del bien recibido. Las cláusulas más usuales son:

Establecer el derecho de usufructo. De esta manera, el donante se reserva el derecho de habitar, usar y percibir los frutos del bien donado. Y puede pactarse de por vida. En tal caso, el donatario tendrá lo que se denomina "la nuda propiedad" y no podrá disponer del bien sin consentimiento expreso del donante que tiene el usufructo.

Establecer un "cargo". La donación está supeditada a que el donatario cumpla una obligación accesoria o condición (por ejemplo: realizar alguna obra o aplicar el bien donado a algún fin específico). El incumplimiento de esa condición le da derecho al donante de iniciar una acción para pedir que la donación sea revocada.

Donación con "Pacto de Reversión". Mediante esta condición, el donante se reserva la facultad de que se le restituya lo donado en caso de fallecer previamente el donatario (y/o su cónyuge y descendientes). Si la reversión se ha pactado para el caso de muerte del donatario sin hijos, la existencia de éstos en el momento del deceso de su padre extingue el derecho del donante, que no renace aunque éste les sobreviva. El Pacto de Reversión debe ser pactado en forma expresa por las partes al momento de celebrar la donación.

Si quien recibe la donación está casado/a, ¿el bien le corresponde también a su cónyuge? Todos los bienes que se reciben por una donación se consideran "propios", es decir no integran el patrimonio conyugal. Con posterioridad, si el donatario decide vender el bien que recibió en donación, y suponiendo que el bien sea la vivienda familiar, necesitará el asentimiento del cónyuge o conviviente registrado para realizar la operación.

Sanción de la Ley 27.587. La ley modifica los artículos 2386, 2457, 2459 y 2459 del Código Civil y Comercial que se estableció en 2015. "En estos cinco años, donar un inmueble era un potencial conflicto porque durante diez años el inmueble quedaba observable. Es decir, por ejemplo, podía venir un hijo no reconocido y pedir su parte del bien e ir directamente sobre el inmueble. Ahora, con este cambio, si ese bien ya lo vendió el que lo recibió por donación, no se le puede reclamar al actual poseedor, y quien obtuvo en la donación más de lo que correspondía podrá responder con el equivalente al valor en dinero.

(*) Escribana.