Estudio de Títulos
Antes de realizar cualquier negocio referido a la adquisición de un inmueble que lleve a una inversión, consulte a su escribano de confianza para obtener el debido asesoramiento.
Es el análisis crítico que realiza el profesional escribano autorizante o escribano en la condición de referencista de los antecedentes que justifican el dominio de un inmueble, por el plazo de prescripción que establece la ley, comprendiendo escrituras matrices en los protocolos notariales, expedientes judiciales, administrativos, documentación habilitante, legitimantes, dictaminando sobre la bondad del testimonio de los mismos o indicando las posibles vías de subsanación.
Esta diligencia se realiza previo a la firma de una escritura de inmueble y su finalidad es conseguir la libre circulación del título y brindar seguridad jurídica del tráfico inmobiliario y presumir la buena fe de terceros.
En la doctrina existen tres posturas relacionadas al plazo en que se debe realizar el estudio de los antecedentes: 1- La que entiende que el estudio de antecedentes se debe extender por un plazo de 20 años (prescripción veinteañal), para sanear todo tipo de vicios, conforme al Artículo 1050 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCYCN). "Cuando el derecho del adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripción adquisitiva, se extingue la responsabilidad por evicción"; 2- Otra opinión doctrinaria sostiene que con 10 años es suficiente (prescripción adquisitiva breve), de acuerdo al Artículo 1898 del CCYCN cumpliendo determinados requisitos: justo título, buena fe y posesión y 3- Para una tercera postura, no establece plazo, sino que basta con el análisis del título antecedente inmediato anterior, acreditando su matricidad y documentación habilitante.
Respecto a la obligatoriedad de realizar el estudio de títulos, si bien se admite que no hay ningún artículo en el Código Civil y Comercial de la Nación por el que se obligue al escribano en forma expresa a hacer el estudio de títulos, una teoría que se basa en una posición implícita, lo ven como una obligación tácita que surge del Código Civil Comercial de la Nación en los Artículos: 301, 774, 1138, 1721, 1724, 1725, 1.893, 1895, 1902; 1919 inc. "a". No ve otro camino para consagrar la buena fe del tercero, en los términos del Artículo 392 del CCYCN. A su vez, del análisis jurisprudencial, esta fuente jurídica tiene un claro camino marcado en determinar esta obligatoriedad del estudio de títulos a los efectos de consagrar la buena fe de los terceros. Por lo que antes de realizar cualquier negocio que lleve a una inversión, consulte a su escribano de confianza para obtener el debido asesoramiento.