Retenciones de impuestos en compraventa de inmuebles

Los Escribanos, cuya función plena está sujeta a la potestad delegada por el Estado para dar fe de los hechos o actos que ocurren en su presencia, tienen también la delegación por el Estado del deber de actuar como Agentes de Retención o Recaudación de Impuestos, tanto a nivel provincial como nacional, es decir, que los organismos públicos del Estado -Dirección General de Rentas de la Provincia y la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP)- imponen una responsabilidad tributaria con obligaciones materiales que implican el depósito bancario del importe retenido y obligaciones formales referentes a la presentación de declaraciones juradas mensuales informativas, sea certificando firmas de las partes contratantes o autorizando escrituras públicas, todo ello en tiempo y forma, según las reglamentaciones impositivas.

En tal sentido, la presencia de un Escribano en las contrataciones privadas en cuanto la responsabilidad ante el Fisco, lo convierte en responsable solidario por deuda ajena, es decir, por el impuesto que corresponde a las partes contratantes hacer entrega el día que concurren a firmar a la escribanía; por ello, la omisión de su depósito o el ingreso fuera del plazo previsto en el calendario fiscal anual de vencimientos, trae aparejado el pago de intereses, multas, delitos y sanciones.

El Escribano, en su función certificante de firmas o de autorizante de escrituras, como profesional del Derecho, es quien califica e interpreta si los actos, contratos u operaciones reúnen los requisitos establecidos en la normativa vigente para actuar como Agente de Retención o Recaudación, una vez asesoradas las partes, que confirman el negocio que van a concretar y solicitan su presupuesto.

En términos generales, para la Dirección General de Rentas, el Escribano es Agente de Retención del impuesto de Sellos, que es un impuesto que grava los instrumentos públicos o privados por medio de los cuales se formalizan los actos, contratos y obligaciones de carácter oneroso, cuando se otorgan en jurisdicción de la provincia u, otorgados fuera de ésta, tengan efectos en nuestra provincia de Corrientes. Su regulación legal está en el Código Fiscal y Ley Tarifaria, con alícuotas diferenciadas, si se trata de contratos en general, entre ellos queda comprendido el boleto de compraventa de inmueble, siendo la alícuota del 1% y si fueran operaciones sobre inmuebles, la constitución de derechos reales, como es la escritura de compraventa, la alícuota es del 2,5%.

Conforme al Código Fiscal, el pago del impuesto de sellos es solidario entre los contratantes, o sea, en partes iguales y los convenios de traslación del pago no son oponibles al fisco, la importancia radica, en que el agente de retención pueda contar con el dinero para hacer frente al pago al momento de su intervención notarial.

Para la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), el Escribano es Agente de Retención en el Impuesto a la Transferencia de Bienes Inmuebles (ITI) alcanzada con la alícuota del 1,5% y del Impuesto a las Ganancias del régimen general, con la alícuota del 3%, que comprenden los supuestos de venta, permuta, cambio, aporte a sociedades, y en general, todo acto de disposición por el que se transmita el dominio a título oneroso, siendo el hecho determinante a considerar la entrega de la posesión del inmueble. En ambos casos, corresponde al titular del inmueble como transmitente el pago del impuesto por el que quede alcanzado y la alícuota se aplica sobre el precio de venta o el de plaza si cuenta con certificado de valuación de la AFIP.

Pero, a partir del 1 de enero de 2018, puede haber operaciones de compraventa con la reforma de Ley del Impuesto a las Ganancias (Ley 27.430), que dio nacimiento al denominado impuesto a la ganancia cedular, siendo sujeto pasible las personas humanas y sucesiones indivisas cuando transfieran el dominio de inmueble a título oneroso. En este impuesto, el Escribano, actuará como agente de información, ya que la obligación de liquidación y pago corresponde al transmitente, en virtud de la Resolución General 4190-E de la AFIP, y que dependerá del análisis de los distintos supuestos previstos en el Decreto 976/18, siendo la alícuota del 15% (quince por ciento), sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado por IPC (índice de precios al consumidor).

En referencia específica a la suscripción del boleto de compraventa, en que la operación se paga el precio en cuotas y en determinado plazo o bien condicionado a obligaciones pendientes como ser la aprobación de un plano de mensura o una autorización judicial, tiene incidencia con relación al impuesto de sellos. La alícuota aplicable es del 1% como se anticipó, sobre el precio de venta, y el impuesto ingresado podrá ser tomado a cuenta posteriormente en la retención final que efectúa el Escribano al momento de la firma de la escritura traslativa de dominio.

En cuanto a la AFIP, según sean las características del vendedor y las situaciones fácticas de la normativa vigente, le corresponderá pagar el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), a las Ganancias del régimen general) o ganancia cedular, con las alícuotas descriptas.

En la escritura de compraventa de inmueble, en la que se transfiere el dominio, las retenciones que corresponden son: impuesto de sellos, tomando como base del cálculo el precio de venta o la valuación fiscal, el que sea mayor, con la aplicación de la alícuota del 2,5% y si se hubiera suscripto boleto de compraventa previamente, el importe ingresado en ese concepto podrá tomarse como pago a cuenta.

A su vez, según las características de la persona transmitente (propietario el inmueble) y los antecedentes dominiales, la operación podrá estar alcanzada por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, a las Ganancias o ganancia cedular.

Es dable señalar, que, para el caso que corresponda el impuesto a la ganancia cedular, el Escribano al momento de la escrituración, debe advertir al vendedor de la existencia de este impuesto en el texto de la escritura, y que su liquidación y pago es de carácter personal, ya que no deberá actuar como agente de retención.

Las partes contratantes, como sujetos retenidos, tienen el derecho de pedir al escribano interviniente, constancias de retenciones, y también los respectivos comprobantes de los pagos depositados.

Por ello, siempre que deriven dudas de los importes presupuestados en concepto de estos impuestos, tiene el derecho de consultar al Escribano interviniente.

(*)Escribana.