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Fuente: webeservice COLEGIO PÚBLICO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CORRIENTES

¿Se puede vender un inmueble embargado?

Siempre se debe recurrir al Escribano de Confianza que es quien mejor puede guiar a quienes están interesados en concretar la operación pretendida, resguardándolos jurídicamente.

¿Se puede vender un inmueble embargado?

Someramente se puede definir al embargo como la medida cautelar de mayor aplicación práctica para resguardar bienes patrimoniales de un deudor en el marco de un proceso judicial de cobro del crédito.

Muchas veces ocurre que inmuebles ofrecidos en venta se encuentran afectados por uno o varios embargos, de lo que aquel que pretende comprar se anoticia a la hora de solicitar un informe al Registro de la Propiedad Inmueble o, por el propio vendedor que anticipa la situación, disminuyendo el precio de venta a fin de que sea reconocido el embargo vigente.

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), en su artículo 1.009, establece: "Los bienes litigiosos, gravados, o sujetos a medidas cautelares, pueden ser objeto de los contratos, sin perjuicio de los derechos de terceros. Quien de mala fe contrata sobre esos bienes como si estuviesen libres, debe reparar los daños causados a la otra parte si esta ha obrado de buena fe."

En consecuencia, en virtud de este artículo, los bienes, inmuebles en este caso, pueden ser enajenados.

El embargo, de acuerdo con la función, sus efectos y con el título que le sirve de base, puede ser preventivo o ejecutorio. El embargo preventivo puede a su vez ser clasificado en: embargo preventivo en sentido estricto o propiamente dicho y embargo ejecutivo.

Es importante hacer la distinción de los tipos de embargos, atento a que un embargo ejecutorio implica que el propietario del inmueble no puede venderlo.

Sólo existe la posibilidad de venta de la cosa embargada cuando se hubiere trabado un embargo preventivo o ejecutivo, excluyéndose los casos en los que hubiere tenido lugar un embargo ejecutorio.

Ante consultas habituales en las escribanías respecto a la compra de inmuebles embargados, se sugiere tomar los recaudos pertinentes antes de decidir realizar una inversión, y resulta de importancia solicitar informe al Registro de la Propiedad Inmueble a fin de anoticiarse si el inmueble está afectado o no por alguna medida cautelar.

Una vez confirmada la existencia de un embargo, es aconsejable también tomar vista de la actuación judicial que motivó la traba del mismo, a fin de evitar que el comprador de una cosa embargada quede expuesto a sorpresas emergentes eventualmente del expediente.

Finalmente, reforzando lo dicho, conforme a la normativa actualmente vigente, según los artículos 1.893 y concordantes del Código Civil y Comercial de la Nación, no puede considerarse de buena fe al adquirente que, habiendo conocido la existencia de un embargo en virtud de la certificación registral, no tomó la precaución de analizar las pertinentes actuaciones judiciales para imponerse de la real extensión de la pretensión del embargante, conducta esta aún más exigible en períodos inflacionarios como los actuales.

Habiendo definido la extensión respecto del "monto" de la obligación del tercero adquirente del inmueble (cosa embargada), corresponde decir "hasta dónde" puede extender el acreedor embargante su pretensión o, dicho de otro modo, "con qué" responde el adquirente.

En este sentido, se debe limitar la responsabilidad del adquirente a la cosa embargada, no pudiendo el acreedor embargante pretender avanzar sobre los restantes bienes del adquirente, salvo que este "haya asumido la deuda" que motivó el proceso judicial en el que se decretó el embargo. De allí que sea tan importante limitarse sólo al "reconocimiento del embargo y su aceptación".

Es aconsejable convenir con la parte embargante el monto total a retenerse para lograr la cancelación respectiva, y que se procederá a entregar el mismo contra entrega del Oficio del Levantamiento al celebrarse la suscripción de la escritura traslativa de dominio en forma simultánea a dicho acto.

Siempre hay que tener presente la posibilidad de concretar la operación mediante un Boleto de Compraventa, hasta tanto se obtenga el citado levantamiento para el caso en el que este llegara a demorarse y el comprador quisiera concretar con celeridad el negocio, estipulando las condiciones necesarias, tomando cuidadosamente los recaudos para la protección de los derechos del adquirente.

Concluyendo, recurrir siempre al Escribano de Confianza que es quien mejor puede guiar para concretar la operación pretendida, resguardándonos jurídicamente.

(*)Escribana.

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