Lo que se debe saber a la hora de comprar o vender un inmueble

Es fre­cuen­te que en la con­tra­ta­ción por la ven­ta de un in­mue­ble, las par­tes, ven­de­dor y el fu­tu­ro com­pra­dor ya ha­yan re­a­li­za­do ges­tio­nes pre­vias co­mo la de pac­tar el pre­cio de la ven­ta, ha­ber ins­pec­cio­na­do el te­rre­no si es bal­dío o con vi­vien­da cons­trui­da, si es­ta se en­cuen­tra ha­bi­ta­da (con in­qui­li­nos) o no, pe­ro a la ho­ra de con­fir­mar la ope­ra­ción y con­cu­rrir a la es­cri­ba­nía apa­re­ce el in­con­ve­nien­te de fal­ta de do­cu­men­ta­ción o do­cu­men­ta­ción de­fi­cien­te. Cuan­do se tra­ta de acre­di­tar la pro­pie­dad de la per­so­na que quie­re ven­der, lo que prue­ba que es el due­ño es el "tí­tu­lo de pro­pie­dad", que pue­de con­sis­tir en una es­cri­tu­ra pú­bli­ca otor­ga­da an­te es­cri­ba­no, co­mo la com­pra­ven­ta, do­na­ción, per­mu­ta, ad­ju­di­ca­ción por di­vor­cio, en­tre otros, o bien por tes­ti­mo­nio ju­di­cial o la lla­ma­da hi­jue­la ju­di­cial pro­ve­nien­te de un jui­cio de es­cri­tu­ra­ción, de una ad­ju­di­ca­ción por he­ren­cia en un pro­ce­so su­ce­so­rio, o de un jui­cio de pres­crip­ción ad­qui­si­ti­va (vein­ta­ñal). En ese sen­ti­do re­sul­ta ne­ce­sa­rio afir­mar que un bo­le­to de com­pra­ven­ta, una ce­sión de de­re­chos he­re­di­ta­rios so­bre in­mue­ble, ce­sión de de­re­chos po­se­so­rios, un con­tra­to pri­va­do de per­mu­ta no son tí­tu­los su­fi­cien­tes pa­ra que el fu­tu­ro com­pra­dor pue­da re­gu­la­ri­zar el do­mi­nio a su nom­bre si com­pra el in­mue­ble. Es en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble don­de se pue­de so­li­ci­tar in­for­me si de­ter­mi­na­da per­so­na, en es­te ca­so el ven­de­dor, re­gis­tra o no in­mue­bles a su nom­bre en la pro­vin­cia. Los ins­tru­men­tos enu­me­ra­dos en el pá­rra­fo an­te­rior, co­mo no se ins­cri­ben en el ci­ta­do Re­gis­tro, en con­se­cuen­cia no pue­den pro­bar más que la po­se­sión del in­mue­ble si ver­da­de­ra­men­te ejer­cie­ron ac­tos ma­te­ria­les, co­mo la cons­truc­ción, plan­ta­ción o bien ha­bi­tan­do el in­mue­ble. Es cier­to que los que pre­ten­den com­prar su vi­vien­da o re­a­li­zar una in­ver­sión, al mo­men­to de ins­pec­cio­nar el te­rre­no, se en­tu­sias­man con el lu­gar e ima­gi­na­ria­men­te se pro­yec­tan es­tar allí, pe­ro la fal­ta de do­cu­men­ta­ción o la ne­ce­sa­ria pa­ra po­der te­ner se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca en la ad­qui­si­ción ter­mi­na frus­tran­do el ne­go­cio. La in­ter­ven­ción de un es­cri­ba­no al pres­tar sus ser­vi­cios pro­fe­sio­na­les com­pren­de el ase­so­ra­mien­to im­par­cial a las par­tes, ven­de­do­ra y com­pra­do­ra, e in­clu­so al ana­li­zar la do­cu­men­ta­ción que lle­van a la con­sul­ta, si no es po­si­ble la in­ter­ven­ción en for­ma in­me­dia­ta, el pro­fe­sio­nal bus­ca­rá lle­gar a la so­lu­ción más be­nig­na pa­ra que la ope­ra­ción se re­a­li­ce, in­clu­so si pre­via­men­te re­quie­re de una ins­tan­cia ju­di­cial en mi­ras de con­cre­tar fa­vo­ra­ble­men­te la ven­ta. Es una obli­ga­ción im­pues­ta por la Ley Na­cio­nal de Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble y nor­mas que re­gu­lan la fun­ción del es­cri­ba­no, que pa­ra to­da in­ter­ven­ción al au­to­ri­zar es­cri­tu­ras pú­bli­cas de trans­fe­ren­cias de do­mi­nio de in­mue­ble, se de­be te­ner a la vis­ta el ori­gi­nal del tí­tu­lo de pro­pie­dad del ven­de­dor con sus res­pec­ti­vas ins­crip­cio­nes en los or­ga­nis­mos pú­bli­cos (Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble, Di­rec­ción Ge­ne­ral de Ca­tas­tro y Car­to­gra­fía de la Pro­vin­cia, y de la Mu­ni­ci­pa­li­dad del de­par­ta­men­to que co­rres­pon­da).

- ¿Qué su­ce­de si el ven­de­dor ex­tra­vió el tí­tu­lo y só­lo cuen­ta con una fo­to­co­pia? Hay que dis­tin­guir si el tí­tu­lo fue au­to­ri­za­do por un es­cri­ba­no o por vía ju­di­cial. Pa­ra el pri­mer ca­so, se de­be­rá te­ner pre­sen­te el pla­zo trans­cu­rri­do des­de el día de la fir­ma de esa es­cri­tu­ra an­te­ce­den­te de­bi­do a que el es­cri­ba­no en la pro­vin­cia de Co­rrien­tes con­ser­va en su ofi­ci­na el Pro­to­co­lo No­ta­rial que con­tie­ne las es­cri­tu­ras pú­bli­cas, por el pla­zo de diez años y cum­pli­do es­te se en­tre­ga al Ar­chi­vo de Tri­bu­na­les. Por lo que, an­te el ex­tra­ví­o, se de­be tra­mi­tar un se­gun­do tes­ti­mo­nio o co­pia del tí­tu­lo, si aún es­tá den­tro del pla­zo de con­ser­va­ción del es­cri­ba­no au­to­ri­zan­te, co­rres­pon­de tra­mi­tar an­te el mis­mo pro­fe­sio­nal, quien de­be­rá cum­plir cier­tos re­cau­dos pre­vios e in­gre­sar nue­va­men­te el tí­tu­lo en­te los or­ga­nis­mos pú­bli­cos pa­ra vol­ver­lo a ins­cri­bir y es­te se­ría el tí­tu­lo que re­em­pla­za­rá al tí­tu­lo ex­tra­via­do. En cam­bio, si el pro­to­co­lo ya es­tu­vie­ra ba­jo la cus­to­dia del Ar­chi­vo de Tri­bu­na­les, el trá­mi­te se­rá an­te es­te con los re­qui­si­tos que exi­ge el Có­di­go Pro­ce­sal Ci­vil y Co­mer­cial de la Pro­vin­cia de Co­rrien­tes. Si el tí­tu­lo es por tes­ti­mo­nio ju­di­cial in­te­gra­do por las pie­zas ju­di­cia­les per­ti­nen­tes del pro­ce­so o por su trans­crip­ción, co­rres­pon­de­rá con­cu­rrir an­te un abo­ga­do pa­ra so­li­ci­tar ese se­gun­do tes­ti­mo­nio vía ju­di­cial y ges­tio­nar con­for­me a los re­qui­si­tos pro­ce­di­men­ta­les.

¿Si es­tu­vie­ra la do­cu­men­ta­ción en le­gal for­ma pue­de en­tre­gar­se una se­ña a cuen­ta pre­cio de ven­ta? ¿O es con­ve­nien­te la fir­ma de un bo­le­to de com­pra­ven­ta? Si ade­más de te­ner la do­cu­men­ta­ción que acre­di­te la pro­pie­dad, se con­sul­tó so­bre el es­ta­do de los ser­vi­cios e im­pues­tos que pe­san so­bre el in­mue­ble que ya fue ins­pec­cio­na­do, es po­si­ble que si el com­pra­dor aún no re­ú­ne el im­por­te to­tal del pre­cio pe­ro tie­ne las po­si­bi­li­da­des de ob­te­ner los fon­dos en de­ter­mi­na­do pla­zo, pue­da en­tre­gar una se­ña sa­bien­do an­ti­ci­pa­da­men­te que si no cum­ple con lo pac­ta­do en el pla­zo acor­da­do, pier­de el di­ne­ro en­tre­ga­do en ese con­cep­to. Sin em­bar­go, si cuen­ta con un mon­to sig­ni­fi­ca­ti­vo del pre­cio e in­clu­so con al­gu­nas obli­ga­cio­nes pen­dien­tes co­mo la apro­ba­ción de una men­su­ra, se po­dría fir­mar di­rec­ta­men­te un bo­le­to de com­pra­ven­ta pac­tán­do­se una fe­cha es­ti­ma­da pa­ra la apro­ba­ción de la men­su­ra, la en­tre­ga del sal­do del pre­cio y la fir­ma de la es­cri­tu­ra. Es­tos ins­tru­men­tos, el Con­tra­to de Se­ña y el Bo­le­to de Com­pra­ven­ta, ade­más de ser re­dac­ta­dos por un es­cri­ba­no pa­ra dar fe­cha cier­ta a es­tos do­cu­men­tos, de­be­rí­an con­tar con la co­rres­pon­dien­te cer­ti­fi­ca­ción de fir­ma de las par­tes. Sin em­bar­go, sus­cri­bir la se­ña o bo­le­to de com­pra­ven­ta de­pen­de­rá de las cir­cuns­tan­cias par­ti­cu­la­res de ca­da con­tra­ta­ción, de­pen­dien­do ha­bi­tual­men­te de los fon­dos dis­po­ni­bles del fu­tu­ro com­pra­dor u otros mo­ti­vos que se pue­dan pre­sen­tar du­ran­te la ne­go­cia­ción.

¿Qué otra do­cu­men­ta­ción se de­be te­ner en cuen­ta? En re­la­ción al ven­de­dor, pa­ra to­da ofer­ta o ne­go­cia­ción del in­mue­ble a par­tir de $1.500.000, de­be te­ner en cuen­ta tra­mi­tar con usua­rio y cla­ve fis­cal u otros me­dios pre­vis­tos por la AFIP, el Có­di­go de Ofer­ta de Trans­fe­ren­cia de In­mue­bles (CO­TI). Y en cuan­to al com­pra­dor, si el pre­cio de com­pra del in­mue­ble es su­pe­rior a $12.320.000 (ac­tua­li­za­ble) de­be con­tar con do­cu­men­ta­ción res­pal­da­to­ria en cum­pli­mien­to de las nor­mas de la Uni­dad de In­for­ma­ción Fi­nan­cie­ra (UIF).

¿Có­mo sa­ber los gas­tos y ho­no­ra­rios de ca­da par­te al con­cu­rrir a una es­cri­ba­ní­a? Aquí es im­por­tan­te se­ña­lar que los es­cri­ba­nos tie­nen un de­cre­to aran­ce­la­rio y una re­so­lu­ción dic­ta­da por el Co­le­gio de Es­cri­ba­nos que fi­ja los ho­no­ra­rios mí­ni­mos, y a la ho­ra de pre­su­pues­tar la re­dac­ción de con­tra­tos, cer­ti­fi­ca­ción de fir­mas, es­cri­tu­ras pú­bli­cas de com­pra­ven­ta y una enu­me­ra­ción de ac­tos que con­for­man sus atri­bu­cio­nes de­ben ate­ner­se a lo allí es­ti­pu­la­do. A lo que tam­bién de­be con­si­de­rar­se que el es­cri­ba­no es agen­te de re­ten­ción de im­pues­tos en los ac­tos one­ro­sos, tan­to pa­ra el fis­co pro­vin­cial co­mo na­cio­nal, por lo que de­be re­te­ner en las ope­ra­cio­nes con­for­me a las dis­po­si­cio­nes le­ga­les, el im­por­te pa­ra su de­pó­si­to. Pa­ra el fis­co pro­vin­cial es el im­pues­to de se­llos que se de­po­si­ta a la or­den Di­rec­ción Ge­ne­ral de Ren­tas de la Pro­vin­cia, y a ni­vel na­cio­nal es de la Ad­mi­nis­tra­ción Fe­de­ral de In­gre­sos Pú­bli­cos (A­FIP) de los im­pues­tos a la Trans­fe­ren­cia de Bie­nes In­mue­bles o a las Ga­nan­cias. Por ello, si es­tá de­ci­di­do a com­prar o ven­der su in­mue­ble, de­be sa­ber qué do­cu­men­ta­ción es ne­ce­sa­ria, y pre­vio a con­tra­tar, con­cu­rrir pa­ra su ase­so­ra­mien­to al es­cri­ba­no de su con­fian­za, de ma­ne­ra que la cir­cu­la­ción del do­cu­men­to que se fir­me sea vá­li­do y efi­caz, ase­gu­ran­do a am­bas par­tes la se­gu­ri­dad en la tran­sac­ción in­mo­bi­lia­ria. (*) Es­cri­ba­na Pú­bli­ca Na­cio­nal