Ley de Alquileres

- Re­cien­te­men­te, el 18 de Fe­bre­ro de 2021, fue pu­bli­ca­da la Re­so­lu­ción Ge­ne­ral Nú­me­ro 4.933 de AFIP, que en­tró en vi­gen­cia el 1 de Mar­zo de 2021; la mis­ma, re­gla­men­ta el pro­ce­di­mien­to pa­ra la re­gis­tra­ción de los Con­tra­tos de Lo­ca­ción de In­mue­bles, pla­zos, for­mas y al­can­ces. Di­cha Re­so­lu­ción tam­bién es­ta­ble­ce que los con­tra­tos de­ben re­gis­trar­se den­tro de los 15 dí­as co­rri­dos pos­te­rio­res a su ce­le­bra­ción. Los con­tra­tos ce­le­bra­dos a par­tir del 1 de ju­lio de 2020 y que con­ti­nú­en vi­gen­tes al 1 de mar­zo de 2021, así co­mo aque­llos que se ce­le­bren a par­tir de la fe­cha de la vi­gen­cia de la Re­so­lu­ción has­ta el 31 de mar­zo del 2021 in­clu­si­ve, go­za­ran de un pla­zo ex­cep­cio­nal pa­ra su re­gis­tra­ción has­ta el día 15 de abril de 2021. Do­mi­ci­lio elec­tró­ni­co: otra me­di­da in­no­va­do­ra que tie­ne la nue­va ley es la po­si­bi­li­dad de cons­ti­tuir un do­mi­ci­lio elec­tró­ni­co, es de­cir, una ca­si­lla de co­rreo elec­tró­ni­co en la que se ten­drán por vá­li­das to­das las no­ti­fi­ca­cio­nes que se den en la re­la­ción con­trac­tual. El de­pó­si­to de ga­ran­tía se en­tre­ga al prin­ci­pio del con­tra­to. La nue­va ley pro­hi­be que el de­pó­si­to sea su­pe­rior un mes de al­qui­ler y és­te se­rá de­vuel­to al fi­na­li­zar el con­tra­to. La nor­ma­ti­va pre­vé tam­bién que tie­ne que en­tre­gar­se una su­ma equi­va­len­te al úl­ti­mo mes pa­ga­do, no co­mo an­tes, que se fi­ja­ba un de­pó­si­to pa­ra el pri­mer mes de al­qui­ler y se de­vol­vía el mis­mo mon­to al fi­na­li­zar el con­tra­to, ya des­va­lo­ri­za­do. Es­ta ley pre­vé un pla­zo mí­ni­mo de 3 años pa­ra los con­tra­tos de al­qui­ler de in­mue­ble, cual­quie­ra sea su des­ti­no (ha­bi­ta­cio­nal o co­mer­cial). Si las par­tes es­ta­ble­cen un pla­zo me­nor a és­te, se lo con­si­de­ra ce­le­bra­do por el pla­zo mí­ni­mo le­gal de 3 años. Si el des­ti­no es ha­bi­ta­cio­nal, (es de­cir pa­ra ser uti­li­za­do co­mo vi­vien­da), no se pue­de exi­gir el pa­go de al­qui­ler an­ti­ci­pa­do de más de un mes; que­da ex­pre­sa­men­te pro­hi­bi­da la fir­ma de pa­ga­rés u otros do­cu­men­tos. En­tre otras co­sas, pre­vé la po­si­bi­li­dad de que el Lo­ca­ta­rio re­a­li­ce las re­pa­ra­cio­nes ur­gen­tes, si pa­sa­ron 24 ho­ras de que no­ti­fi­có al Lo­ca­dor y no ob­tu­vo res­pues­tas. En el su­pues­to de re­pa­ra­cio­nes no ur­gen­tes, el pla­zo se ex­tien­de a 10 dí­as. El gas­to que re­a­li­zó el in­qui­li­no pue­de com­pen­sar­se con los cá­no­nes lo­ca­ti­vos. Las ex­pen­sas or­di­na­rias de­ben ser pa­ga­das por el in­qui­li­no, y las ex­pen­sas ex­tra­or­di­na­rias, car­gas y con­tri­bu­cio­nes que gra­ven el in­mue­ble de­ben ser afron­ta­dos por el Lo­ca­dor. El con­tra­to pue­de ser res­cin­di­do por el lo­ca­ta­rio an­tes del cum­pli­mien­to del pla­zo. Si no ha trans­cu­rri­do un año de la fir­ma del con­tra­to, de­be abo­nar una su­ma equi­va­len­te a 1 mes y me­dio de al­qui­ler en con­cep­to de in­dem­ni­za­ción, y la su­ma de un mes si se res­cin­de des­pués del pri­mer año. En es­te pun­to, se agre­ga la po­si­bi­li­dad en las lo­ca­cio­nes des­ti­na­das a vi­vien­da, de no pa­gar la in­dem­ni­za­ción si la no­ti­fi­ca­ción se re­a­li­za con 3 me­ses o más de an­ti­ci­pa­ción; en es­te su­pues­to, se da ese be­ne­fi­cio ya que el pro­pie­ta­rio del in­mue­ble tie­ne tiem­po su­fi­cien­te pa­ra vol­ver a po­ner el in­mue­ble en al­qui­ler. El es­pí­ri­tu de es­ta ley fue tra­tar de equi­li­brar la re­la­ción con­trac­tual en­tre el pro­pie­ta­rio o Lo­ca­dor e in­qui­li­no o Lo­ca­ta­rio. Es una si­tua­ción de­si­gual, es­to se da por­que en to­do el pa­ís hay un dé­fi­cit ha­bi­ta­cio­nal im­por­tan­te, lo que ha­ce que el Lo­ca­dor mu­chas ve­ces es­té en una po­si­ción bas­tan­te más be­ne­fi­cio­sa en re­la­ción con el Lo­ca­ta­rio. Ade­más, de­be­mos te­ner pre­sen­te la fun­ción cer­ti­fi­can­te del Es­cri­ba­no, y la im­por­tan­cia de ase­so­rar­se con es­te pro­fe­sio­nal a fin de dar a co­no­cer con im­par­cia­li­dad los de­re­chos y obli­ga­cio­nes de ca­da par­te. (*) Es­cri­ba­no.