El Contrato de Arrendamiento Rural
El Contrato de Arrendamiento rural abarca el sector agropecuario que es la parte del sector primario productivo, compuesto por el sector agrícola (agricultura) y el sector ganadero o pecuario (ganadería). Un buen asesoramiento notarial redundará en un contrato equitativo para las partes.
Nuestra provincia de Corrientes presenta una serie de condiciones naturales, climáticas y territoriales que son propicias para el desarrollo de actividades agrícolas, ganaderas, forestales e industriales. La estructura productiva provincial tiene como base a la actividad agrícola-ganadera, así como la industrialización de productos primarios.
La diversidad productiva de la provincia incluye forestación maderera, el cultivo de arroz, ganadería bovina y ovina, citricultura, horticultura bajo cobertura plástica y a campo, algodón, tabaco, yerba mate y té, cultivo de soja, entre otras.
Existen diversas normas nacionales y provinciales que regulan el Derecho Agrario con una mirada a la protección del medio ambiente, el uso correcto del suelo y la sustentabilidad de los recursos naturales en el tiempo. La obligación de preservar los recursos y de utilizarlos de modo sustentable, como lo manda la Constitución Nacional (Artículos 41 y 43), la Constitución Provincial (Artículos 45 al 57) y la Ley 25.612 (de residuos industriales) establecen presupuestos mínimos ambientales, que pesa tanto sobre propietarios, arrendatarios o tenedores por cualquier título, independientemente del tiempo durante el cual exploten el recurso.
Cuando hablamos de la contratación en el derecho agrario agrícola-ganadero generalmente hablamos de dos tipos de contratos el arrendamiento y la aparcería (agrícola y pecuaria) y la mediería.
Estos contratos se encuentran regulados en la Ley Nacional de Arrendamiento y Aparcería Rural Nº 13.246, la que en su Artículo 2° define al Contrato de Arrendamiento — "Habrá arrendamiento rural cuando una de las partes se obligue a conceder el uso y goce de un predio, ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones y la otra a pagar por ese uso y goce de un precio en dinero".- y en su Artículo 21° el de aparcería: "Habrá aparcería cuando una de las partes se obligue a entregar a otra animales o un predio rural, con o sin plantaciones, sembrados, animales, enseres o elementos de trabajo, para la explotación agropecuaria en cualesquiera de sus especializaciones, con el objeto de repartirse los frutos".
Analizando el Contrato de Arrendamiento Rural debemos establecer que se trata de un contrato de locación de un predio fuera del ejido urbano con el fin de explotación agrícola ganadera. Las partes en el contrato son el arrendador, que es el dueño o propietario del predio, y el arrendatario, quien es el que va a realizar la explotación agrícola.
Este contrato tiene por objeto otorgar el predio para su explotación y recibir en contraprestación el pago de un precio en dinero por ese uso y goce. Dicho precio debe estar establecido en el contrato o debe estar sujeto a determinación en el mismo. La modalidad más común es establecer el precio en moneda extranjera (dólar estadounidense) o un valor de referencia que permita su actualización.
Estos contratos, como bien dice la Ley 13.246, tienen un plazo mínimo de tres años y uno máximo que se extiende hasta cincuenta años –este último plazo establecido en el Artículo 1197 del Código Civil y Comercial. Los plazos más largos son usados cuando se le cede un inmueble a alguien para que lo mejore y desarrolle en infraestructura, y agregado de valor, lo que justifica esa duración. La extensión de este plazo no es un tema menor ya que al contratar por un plazo de cincuenta años, debemos tener en cuenta las posibilidades de previsión del negocio, lo que repercute en la determinación del valor, y en materia económica es difícil establecer una probabilidad de rentabilidad.
También debemos tener en cuenta que el Código Civil y Comercial no prevé la actualización monetaria. Por dicho motivo lo conveniente es relacionarlo con el valor de la producción, ya sea agrícola o ganadera aunque siempre el valor del arrendamiento equivalente a una determinada cantidad de quintales de grano o kilogramos de carne vacuna, en ambos casos deberá detallarse todas las especificaciones del producto que se usa para relacionar el valor de cotización, su lugar de venta, etcétera, que hace al precio del mismo.
No es sólo la Ley de Arrendamientos la que tiene que considerarse al redactar el contrato, sino que también como dice en su Artículo 41 de la Ley 13.246, se aplican de manera supletoria: a) Las disposiciones de la presente ley. b) Los convenios de las partes. c) Las normas del Código Civil, en especial las relativas a la locación. d) Los usos y costumbres locales. El nuevo Código Civil y Comercial de la Nación tiene influencia sobre estos contratos, la cuestión más significativa es el tema del plazo de vigencia de los mismos. La Ley de Arrendamientos establece un plazo mínimo, pero no un máximo, salvo para el caso del Artículo 45, por la que el arrendatario se obliga a hacer mejoras que retarden la producción en dos años y en cuyo caso el plazo máximo para contratar se extiende a veinte años, el art. 1197 del C.C. y C. -establece que el plazo no puede superar el de veinte años para el destino habitacional y de cincuenta años para los otros destinos, entre los cuales está incluido el rural.
En la práctica debemos tener en cuenta las condiciones por la cual el dueño del predio quiera celebrar el contrato y pueden darse algunas cuestiones:
Si el arrendador (propietario del predio) quiere participar en el resultado de la producción debería optar por un contrato de aparcería, en el que la distribución de los frutos se da a través de un porcentaje que es a riesgo de cosecha.
En cambio, si el propietario quiere hacer un contrato en el que no corra con riesgos desde el punto de vista productivo, deberá elegir un contrato de arrendamiento en el que se pague por el uso y goce del predio, con la determinación de un monto fijo definido.
La diferencia entre ambos es que el arrendamiento es un contrato conmutativo, es decir las partes se ponen de acuerdo en la forma de su contenido y saben cuáles son su obligaciones desde el inicio del contrato; y las aparcerías, en cambio, son contratos de tipo asociativo, esto quiere decir que tanto el dueño del predio como el que lo explota van a compartir las ventajas y pérdidas de acuerdo a la producción que se realice en el predio.
Aspectos impositivos del Contrato de Arrendamiento
Impuesto al Valor Agregado (IVA): según el apartado 21 del inciso e) del Artículo 3 de la Ley de Impuesto al Valor Agregado, el arrendamiento está exento cualquiera sea el monto del mismo ya que se trata de inmuebles rurales destinados a actividades agropecuarias.
Ingresos Brutos: el tratamiento de ingreso por arrendamiento es diferente según cada jurisdicción en el que se encuentre radicado el inmueble.
Impuesto a las Ganancias: con respecto a la figura del arrendador, el Artículo 41 de la ley expresa que son ganancias de primera categoría aquellas producidas en dinero o en especie por la locación de inmuebles urbanos y rurales (ya que se trata de personas físicas); para las sociedades comerciales, en cambio, constituyen ganancias de tercera categoría. Para el arrendatario, la renta obtenida por la venta de los frutos o productos obtenidos se considera de tercera categoría. Tanto para la primera como para la tercera categoría, dichas rentas se imputan por el criterio de lo "devengado", es decir, al momento en que exista el derecho de percibir un cierto importe, independientemente de que exista o no la exigibilidad del mismo.
Bienes personales: están exentos del impuesto sobre los bienes personales, ya en el Artículo 21, inciso f), de la Ley del Impuesto a los bienes personales se exime a aquellos inmuebles rurales a que se refiere el inciso e) del Artículo 2 de la Ley del Impuesto a la ganancia mínima presunta pertenecientes a personas físicas y/o sucesiones indivisas en relación con dichos inmuebles.
Asimismo, según este último artículo, las personas físicas titulares de inmuebles rurales no son sujetos pasivos de este impuesto, por lo que estarán gravados por el impuesto a la ganancia mínima presunta.
Por qué es importante el asesoramiento del escribano
La actuación notarial tiene un rol importante en el asesoramiento y redacción de los contratos, y en estos tipos de contratos rurales es importante lograr un justo equilibro entre el cuidado ambiental y la rentabilidad del negocio.
Estos contratos, si bien la ley establece que el contrato de arrendamiento sea efectuado por escrito, el mismo puede ser instrumentado bajo forma privada con certificación de firmas ante escribano para dar seguridad jurídica, o se puede optar por la escritura pública. En ambos supuestos las partes están a su vez facultadas para solicitar su registración a los fines de dar publicidad a terceros. Las partes deberán estar suficiente legitimadas para contratar.
También es de incumbencia notarial, la confección de actas notariales de constatación del predio al inicio y finalización del contrato, siendo esta una herramienta fundamental para establecer el correcto cumplimiento del contrato en cuanto al cuidado y conservación del predio arrendado.
Ante toda inquietud, consulte a su escribano de confianza.