Influencia de la pandemia en las relaciones contractuales
Con motivo de la emergencia pública en materia sanitaria se han dictado en nuestro país numerosos Decretos de Necesidad y Urgencia en virtud del brote de coronavirus como pandemia. Ellos regulan la salud pública, el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros.
Hoy en día no es posible entender las normas jurídicas sin tener en cuenta el contenido económico y social que ello conlleva por los efectos que puede producir en la sociedad tanto en lo individual como en su conjunto.
Al celebrar un contrato las partes regulan sus derechos, el acuerdo del cumplimiento del mismo, cláusulas respecto al pago, a la producción de daños, a la mora, y otras normativas allí descriptas.
El Artículo 958 del Código Civil y Comercial de la Nación basado en el principio de la autonomía de la voluntad da derecho a las partes a acordar el contenido del contrato pero reconoce límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres.
En la relación comercial que surge entre locadores y locatarios no sólo debe importar la relación de mercado, sino también la equidad y la dignidad de los intervinientes en dicha relación jurídica.
Desde hace tiempo atrás se ha aceptado la intervención del Estado en casos de emergencia en el ámbito de las locaciones, cuando existen circunstancias especiales que hacen necesaria su presencia en protección de los intereses de la comunidad. El Decreto Número 320/2020, determina medidas de congelamiento de precios de alquileres, prórrogas contractuales, suspensión de desalojos, disposiciones respecto a la fianza, la bancarización, por mencionar algunas de ellas.
El aislamiento social, preventivo, obligatorio producto de la pandemia, produjo y continúa produciendo cambios en la economía familiar y por ende social.
Hoy, en las locaciones inmobiliarias a gran cantidad de locatarios se les dificulta el cumplimiento de sus obligaciones especialmente en cuanto al precio se refiere y los locadores ven mermados sus ingresos, muchas veces utilizados también para cumplir con obligaciones contraídas y ello puede dar lugar a situaciones conflictivas.
Ante esta situación se debe tener en cuenta lo dispuesto por el Artículo 959 del Código Civil y Comercial de la Nación que permite a las partes extinguir o modificar el contrato y el Artículo 1091 del mismo cuerpo legal que regula la imprevisión en los contratos conmutativos de ejecución diferida o permanente disponiendo que si en este tipo de contratos la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por lo que es afectada, esta tiene derecho a plantear extrajudicialmente o ante un juez, por acción o por excepción, la resolución total o parcial del contrato o su adecuación. Igual regla se aplica al tercero a quien se le han conferido derechos o asignadas obligaciones resultantes del contrato; y al contrato aleatorio si la prestación se torna excesivamente onerosa por causas extrañas a su alea propia.
Es decir que se permite a la parte perjudicada optar por la resolución o la adecuación del contrato
La pandemia es una causa imprevista, se produjeron acontecimientos extraordinarios e imprevisibles que exceden a las partes.
El Decreto Número 320/2020 ya mencionado, en ciertos casos deja en manos de los particulares la forma en que pueden pactar, tal el caso del Artículo 6 al referirse a las "Deudas por diferencia de precio", o el Artículo 7 "Deudas por falta de pago". En ambos culmina diciendo "las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo".
En esta situación de crisis la mejor solución, en salvaguarda de las relaciones comerciales existentes y a fin de evitar futuros conflictos y de que se produzca la extinción del contrato, es la renegociación del mismo.
En caso de presencia de conflicto entre las partes existen varios medios para resolverlos. Pueden hacerlo las partes a través del intercambio de opiniones, de información, cooperando entre sí para analizar los costos, los beneficios y conforme ello obtener resultados eficientes.
También existen medios de resolución de conflictos como ser: la conciliación que es el caso en que un tercero interviene proponiendo formulas de arreglo, mientras que las partes mantienen el poder de decisión sobre la solución del conflicto; la mediación, en este caso un tercero conduce la negociación entre las partes absteniéndose a asesorar o a emitir opiniones: el arbitraje, que es la solución privada que surge de la decisión de las partes de remitir cuestiones litigiosas a la decisión de particulares; y por último la vía judicial.
La Nueva Ley de Alquileres N°27.551 en el Título IV regula los métodos alternativos de resolución de conflictos. El Artículo 21 dice así: "Resolución de conflictos: El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa". Y el Artículo 23 sustituye el Artículo 6 de la Ley 26.589 quedando redactado de la siguiente manera –Artículo 6: "Aplicación optativa del procedimiento de mediación judicial obligatoria. En los casos de ejecución de procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía".
Considero que en el ejercicio profesional como escribana sería aconsejable, incluir en los contratos clausulas referidas a medios alternativos de resolución de conflictos, ya que en las circunstancias actuales el acuerdo entre las partes permitiría la supervivencia del contrato, evitar situaciones engorrosas que podrían traer aparejadas pérdidas económicas y que los pasillos de tribunales se vean abarrotados de demandas después de la pandemia.