Vivienda familiar, su constitución

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La afec­ta­ción a vi­vien­da, co­mo ac­tual­men­te re­za la nor­ma­ti­va vi­gen­te, es un de­re­cho no so­lo fun­da­men­tal si­no tam­bién op­cio­nal, que te­ne­mos so­bre un in­mue­ble con ese des­ti­no, por su to­ta­li­dad o so­bre una par­te de su va­lor; que­dan­do ex­pre­sa­men­te de­cla­ra­do que el de­re­cho de pro­tec­ción del bien fa­mi­liar, no ex­clu­ye los con­ce­di­dos por otras dis­po­si­cio­nes le­ga­les. An­tes de aden­trar­nos más en el de­re­cho de pro­tec­ción que tra­ta­mos, es da­ble de­jar asen­ta­do que el de­re­cho al ac­ce­so a la vi­vien­da y la pro­tec­ción in­te­gral de la fa­mi­lia, no só­lo son de­cla­ra­cio­nes con ran­go cons­ti­tu­cio­nal, si no que es­tán con­sa­gra­dos por los Pac­tos y Con­ven­cio­nes In­ter­na­cio­na­les, por lo que es in­ne­ga­ble su va­lor su­pe­rior y la pro­tec­ción ju­rí­di­ca una ne­ce­si­dad. Nu­me­ro­sas le­yes na­cio­na­les y pro­vin­cia­les ha­cen men­ción ex­pre­sa y es­pe­cí­fi­ca so­bre es­te te­ma y han cre­a­do sis­te­mas de pro­tec­ción de la vi­vien­da ha­bi­ta­da por una per­so­na y su fa­mi­lia, siem­pre que con­ser­ve ese des­ti­no, pe­ro lo que hoy nos con­vo­ca en es­tas lí­ne­as es el sis­te­ma vo­lun­ta­rio de pro­tec­ción que es la afec­ta­ción al ins­ti­tu­to de la Vi­vien­da, an­tes de­no­mi­na­do ‘bien de fa­mi­lia‘; es de­cir, el sis­te­ma de ‘Pro­tec­ción de la Vi­vien­da Fa­mi­liar‘. En prin­ci­pio, co­mo se se­ña­ló, se pue­de afec­tar al ré­gi­men pre­vis­to, un so­lo in­mue­ble des­ti­na­do a vi­vien­da, por lo que el que re­sul­te pro­pie­ta­rio de dos o más in­mue­bles afec­ta­dos, de­be op­tar por la sub­sis­ten­cia de uno so­lo en ese ca­rác­ter den­tro del pla­zo que fi­je la au­to­ri­dad de apli­ca­ción (nor­ma­ti­va lo­cal), y de no ha­cer­lo, se con­si­de­ra afec­ta­do el in­mue­ble cons­ti­tui­do en pri­mer tér­mi­no.

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El ré­gi­men del Có­di­go Ci­vil y Co­mer­cial de la Na­ción, de pro­tec­ción de la vi­vien­da, re­gu­la­do en el Cap. 3 Arts. 244 al 256 Tí­tu­lo III Li­bro Pri­me­ro, re­em­pla­za lo que co­no­cí­a­mos co­mo Bien de Fa­mi­lia de la Ley 14.394 -­Arts. 34 a 50-­. En cuan­to a la san­ción del Có­di­go, el Le­gis­la­dor tu­vo en cuen­ta las exi­gen­cias que de­man­da la so­cie­dad ac­tual, y am­plía el ré­gi­men de pro­tec­ción, a fin de ga­ran­ti­zar el de­re­cho fun­da­men­tal de la vi­vien­da a to­da per­so­na hu­ma­na, aun­que no ten­ga fa­mi­lia, en res­pues­ta a los cam­bios socio-­económicos y cul­tu­ra­les de las úl­ti­mas dé­ca­das. La afec­ta­ción re­quie­re la ma­ni­fes­ta­ción de vo­lun­tad ex­pre­sa del o los pro­pie­ta­rios del in­mue­ble ur­ba­no su­bur­ba­no o ru­ral, con ca­pa­ci­dad pa­ra dis­po­ner, y la for­ma pa­ra afec­tar, pue­de ser por es­cri­tu­ra pú­bli­ca an­te un es­cri­ba­no, u otras co­mo ser por ac­to ad­mi­nis­tra­ti­vo an­te el mis­mo Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble o vía tes­ta­men­ta­ria. Des­de su afec­ta­ción, el do­mi­nio se so­me­te a un ré­gi­men es­pe­cial que res­trin­ge las fa­cul­ta­des del o los ti­tu­la­res, pa­ra ven­der o gra­var con pos­te­rio­ri­dad, se de­ben cum­plir re­qui­si­tos pre­vios. Es­te ré­gi­men pro­te­ge a la per­so­na hu­ma­na, ten­ga o no fa­mi­lia, y ge­ne­ra de­re­chos y obli­ga­cio­nes re­cí­pro­cos en­tre el due­ño de la pro­pie­dad (cons­ti­tu­yen­te) y los be­ne­fi­cia­rios, que ten­drán la fa­cul­tad de ha­bi­tar el in­mue­ble o go­zar de los fru­tos. En el ca­so de ti­tu­la­res de in­mue­bles en con­do­mi­nio, la afec­ta­ción a es­te ré­gi­men es­pe­cial de­ben so­li­ci­tar­la to­dos con­jun­ta­men­te, se­an o no pa­rien­tes en­tre sí. El re­qui­si­to del pa­ren­tes­co, sí es exi­gi­ble pa­ra los be­ne­fi­cia­rios de­sig­na­dos. Ac­tual­men­te -­desde agos­to del 2015-­, la afec­ta­ción a la vi­vien­da pue­de so­li­ci­tar­la una per­so­na sol­te­ra, aun­que no ten­ga hi­jos, y aun pue­de ha­cer­lo si tie­ne una par­te del in­mue­ble al­qui­la­do. En es­te sen­ti­do, es po­si­ble tam­bién la afec­ta­ción de un in­mue­ble en el que el ti­tu­lar o al­gu­no de los be­ne­fi­cia­rios de­sa­rro­llen una ac­ti­vi­dad pro­fe­sio­nal, co­mer­cial, in­dus­trial, siem­pre y cuan­do cum­pla con el re­qui­si­to de ha­bi­ta­ción efec­ti­va por al me­nos de uno de los be­ne­fi­cia­rios, por lo que se de­du­ce que no se per­mi­te la afec­ta­ción del in­mue­ble con des­ti­no ex­clu­si­vo co­mer­cial, in­dus­trial, pro­fe­sio­nal. El in­mue­ble pue­de es­tar ubi­ca­do en zo­na ur­ba­na, su­bur­ba­na o ru­ral, te­nien­do en cuen­ta en el úl­ti­mo ca­so que no ex­ce­da las me­di­das de una uni­dad eco­nó­mi­ca, se­gún lo que es­ta­blez­can las re­gla­men­ta­cio­nes lo­ca­les al res­pec­to. Y pue­de afec­tar­se una par­te in­di­vi­sa del in­mue­ble o la to­ta­li­dad, y aun po­dría afec­tar­se un in­mue­ble a vi­vien­da fa­mi­lia, aun­que es­te em­bar­ga­do o hi­po­te­ca­do. En es­te ca­so, se en­tien­de que pa­ra los acre­e­do­res an­te­rio­res es ino­po­ni­ble la afec­ta­ción, pues la pro­tec­ción ope­ra so­lo pa­ra los acre­e­do­res de fe­cha pos­te­rior a la ins­crip­ción de la afec­ta­ción en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble. En­tre las con­sul­tas fre­cuen­tes que se pre­sen­tan en la Es­cri­ba­ní­a, es sa­ber la do­cu­men­ta­ción que se ne­ce­si­ta. Ellos son: Tí­tu­lo de pro­pie­dad del in­mue­ble (tes­ti­mo­nio de es­cri­tu­ra pú­bli­ca o hi­jue­la ju­di­cial de ad­ju­di­ca­ción), no son vá­li­dos ins­tru­men­tos pri­va­dos de ad­qui­si­ción, sea bo­le­to u otro do­cu­men­to equi­va­len­te. Do­cu­men­tos iden­ti­fi­ca­to­rios del cons­ti­tu­yen­te y, de nom­brar be­ne­fi­cia­rios, la do­cu­men­ta­ción que acre­di­te el vin­cu­lo fi­lial del que se tra­te, co­mo son las par­ti­das de na­ci­mien­to, ma­tri­mo­nio o bien Li­bre­ta de fa­mi­lia, se­gún el ca­so par­ti­cu­lar. En re­la­ción a los Be­ne­fi­cia­rios, pue­de ser el pro­pio cons­ti­tu­yen­te (pro­pie­ta­rio), aun­que sea sol­te­ro, o su cón­yu­ge, su con­vi­vien­te, as­cen­dien­tes o des­cen­dien­tes, bas­tan­do en to­dos los ca­sos que al me­nos uno de los be­ne­fi­cia­rios ha­bi­te el in­mue­ble, va­li­do tan­to pa­ra la afec­ta­ción, co­mo pa­ra que los efec­tos sub­sis­tan. En de­fec­to de ellos, es de­cir, que si al pro­pie­ta­rio no le abar­can nin­gu­no de los su­pues­tos an­te­rio­res po­drí­an ser be­ne­fi­cia­rios los pa­rien­tes co­la­te­ra­les has­ta el ter­cer gra­do, pa­ra los cua­les sí es exi­gi­ble que los mis­mos con­vi­van con el cons­ti­tu­yen­te. No es ne­ce­sa­rio el asen­ti­mien­to con­yu­gal pa­ra la afec­ta­ción del in­mue­ble, pro­pio o ga­nan­cial, pues­to que no hay dis­po­si­ción pa­tri­mo­nial. Y por úl­ti­mo, pro­ce­de la afec­ta­ción a vi­vien­da de ma­ne­ra si­mul­tá­nea con la ad­qui­si­ción del in­mue­ble e in­clu­so es po­si­ble la apli­ca­ción de la su­bro­ga­ción re­al; es de­cir, es­te ins­ti­tu­to le brin­da al ti­tu­lar de la afec­ta­ción la po­si­bi­li­dad de sus­ti­tuir el bien afec­ta­do, man­te­nien­do su opo­ni­bi­li­dad y efec­tos des­de la fe­cha de la afec­ta­ción del in­mue­ble sus­ti­tui­do. Es una ver­da­de­ra pro­tec­ción de la vi­vien­da, fren­te a las con­tin­gen­cias que po­dría atra­ve­sar el pro­pie­ta­rio. En es­te or­den de ide­as, es po­si­ble la su­bro­ga­ción en re­la­ción con otro in­mue­ble, por lo que en es­te ca­so los efec­tos de la pro­tec­ción se tras­la­dan al in­mue­ble que es ad­qui­ri­do en sus­ti­tu­ción del afec­ta­do; o bien so­bre las su­mas de di­ne­ro que sus­ti­tu­yen a la vi­vien­da. El pre­cio de la ven­ta se­rá inem­bar­ga­ble.

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To­do pa­ra lo cual es ne­ce­sa­rio la de­cla­ra­ción ex­pre­sa de la vo­lun­tad del afec­tan­te de man­te­ner la afec­ta­ción so­bre el nue­vo in­mue­ble en el ac­to de ena­je­na­ción, co­mo así en el ac­to de ad­qui­si­ción, de­be cons­tar la de­cla­ra­ción de vo­lun­tad sus­ti­tu­ti­va y su ro­ga­to­ria al Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble. La fal­ta de ex­pre­sión de la vo­lun­tad de man­te­ner el ré­gi­men en la ena­je­na­ción del bien so­bre el que re­ca­e, pro­du­ce su ex­tin­ción. Asi­mis­mo, es po­si­ble sus­ti­tuir la afec­ta­ción de un in­mue­ble por otro que ya se en­cuen­tra en el pa­tri­mo­nio del afec­tan­te, por­que quie­re mu­dar­se a ese otro in­mue­ble, y en es­te ca­so no se vul­ne­ra los de­re­chos de los acre­e­do­res. Con pos­te­rio­ri­dad a la afec­ta­ción, la nor­ma exi­ge el re­qui­si­to de la ins­crip­ción de la afec­ta­ción en el Re­gis­tro de la Pro­pie­dad In­mue­ble, lo que re­sul­ta ra­zo­na­ble, ya que, el efec­to prin­ci­pal de la afec­ta­ción del in­mue­ble es tor­nar­lo in­sus­cep­ti­ble de eje­cu­ción, por lo que es ló­gi­ca que esa al­te­ra­ción al ré­gi­men del pa­tri­mo­nio co­mo ga­ran­tía co­mún de los acre­e­do­res sea ins­crip­ta, pa­ra su opo­ni­bi­li­dad a los ter­ce­ros in­te­re­sa­dos de bue­na fe. Con la ins­crip­ción de la afec­ta­ción se re­quie­re una de­cla­ra­ción ju­ra­da del cons­ti­tu­yen­te de que la vi­vien­da es ha­bi­ta­da efec­ti­va­men­te, to­tal o par­cial­men­te. Es da­ble te­ner en cuen­ta, que, si la ha­bi­ta­ción efec­ti­va ce­sa­ra pos­te­rior­men­te, el acre­e­dor in­te­re­sa­do po­dría pro­bar­lo, por una cons­ta­ta­ción no­ta­rial o ju­di­cial y pre­ten­der la de­sa­fec­ta­ción ju­di­cial. En re­la­ción a la prio­ri­dad en­tre dos o más ins­crip­cio­nes re­la­ti­vas a un mis­mo in­mue­ble, se tie­ne en cuen­ta el mo­do em­ple­a­do, en con­se­cuen­cia, si la afec­ta­ción se cons­ti­tu­ye por es­cri­tu­ra pú­bli­ca, se apli­can las nor­mas de efi­ca­cia tem­po­ral que ri­gen los ins­tru­men­tos pú­bli­cos, es de­cir des­de su otor­ga­mien­to, y en el ca­so de ha­cer­lo por la vía ad­mi­nis­tra­ti­vo se re­tro­tra­en los efec­tos a la fe­cha de la ro­ga­ción. En re­la­ción a los efec­tos de la pro­tec­ción ju­rí­di­ca brin­da­da, en prin­ci­pio, la vi­vien­da afec­ta­da no es sus­cep­ti­ble de eje­cu­ción por deu­das pos­te­rio­res a su ins­crip­ción, con al­gu­nas ex­cep­cio­nes. Es de­cir, que el pro­pie­ta­rio de­be to­le­rar la eje­cu­ción de los acre­e­do­res con de­re­cho, ta­les son: a) las deu­das pro­ve­nien­tes de ex­pen­sas co­mu­nes y por im­pues­tos o con­tri­bu­cio­nes que gra­van di­rec­ta­men­te el in­mue­ble; b) deu­das por cons­truc­cio­nes o me­jo­ras re­a­li­za­das en la vi­vien­da; c) cuo­tas ali­men­ta­rias a car­go del ti­tu­lar; d) obli­ga­cio­nes con ga­ran­tía re­al, en las con­di­cio­nes es­ta­ble­ci­das por la nor­ma­ti­va. En es­tos ca­sos, si el in­mue­ble se su­bas­ta y que­da re­ma­nen­te, el mis­mo es en­tre­ga­do al pro­pie­ta­rio del in­mue­ble, lo que per­mi­te in­ter­pre­tar, que con el di­ne­ro re­sul­tan­te se ad­quie­ra otro in­mue­ble con igual des­ti­no y per­ma­ne­ce la pro­tec­ción ju­rí­di­ca de la afec­ta­ción con efec­to re­tro­ac­ti­vo. En cuan­to a los fru­tos del in­mue­ble afec­ta­do, se es­ta­ble­ce la em­bar­ga­bi­li­dad y eje­cu­ta­bi­li­dad de los mis­mos que pro­duz­ca el in­mue­ble, en la me­di­da que no se­an in­dis­pen­sa­bles pa­ra sa­tis­fa­cer las ne­ce­si­da­des del gru­po fa­mi­liar. Se en­tien­den los fru­tos na­tu­ra­les, ci­vi­les, in­dus­tria­les. Por ello, a fin de ase­so­rar­se ca­bal­men­te so­bre la po­si­bi­li­dad de ac­ce­der al be­ne­fi­cio de la afec­ta­ción de la vi­vien­da, siem­pre con­cu­rra a su es­cri­ba­no de con­fian­za, con la do­cu­men­ta­ción per­ti­nen­te y los in­te­rro­gan­tes que sur­jan.