El boleto de compraventa de inmuebles no es título de propiedad
En el ejercicio profesional como escribano suele ocurrir que, al ser requeridos por los particulares para intervenir en ciertos actos, al solicitarles la documentación pertinente nos encontramos que el "título de propiedad" que creen tener y nos exhiben, es nada menos que un "boleto de compraventa". Se parte de la errónea creencia de que se es dueño por haber firmado un boleto y adquirido un inmueble por este medio, cuando en realidad no perfecciona la transmisión de la propiedad de un inmueble. El boleto de compraventa es un contrato que se caracteriza por ser utilizado cotidianamente en el mercado de circulación de inmuebles, además por la trascendencia económica, social y familiar que conlleva, en especial cuando se compra un inmueble destinado a vivienda. Deviene útil como punto de partida de un negocio de compraventa inmobiliaria en virtud de que regula la relación de dos sujetos: el vendedor y comprador, la cosa y el precio, originando derechos y obligaciones recíprocas entre las partes. En él, la parte vendedora se compromete a transferir la propiedad de un bien otorgando la respectiva escritura traslativa de dominio, una vez cancelado el pago total del precio de venta y la parte compradora a pagar el precio convenido. El boleto, por ser un instrumento privado, puede ser redactado por las partes y considerar autores a los firmantes. Es requisito fundamental en estos instrumentos la firma de las partes, porque ella prueba la autoría de la declaración de voluntad expresada en el texto al cual corresponde.
A diferencia de la escritura pública, no existe norma alguna que exija gestiones o trámites especiales y necesarios anteriores a su firma, aunque existen situaciones que deben tenerse presente, como la solicitud de informes de estado de dominio y libre disposición resultan importantes ya que brindan información precisa sobre el dominio del inmueble, la existencia o no de hipotecas, embargos y otros gravámenes y si el vendedor se encuentra inhibido o no para disponer de sus bienes y allí radica la importancia de contar con el asesoramiento previo, como es el rol que tiene un escribano, que realiza esas gestiones, para no correr riesgos futuros que originen conflictos y en lo posible evitar la futura contienda judicial. En primer lugar, a la hora de redactar un boleto se recomienda la utilización de un lenguaje apropiado y evitar expresiones equívocas que no hacen más que producir confusiones entre las partes sobre su posición, derechos y obligaciones. No es conveniente recurrir a formularios o modelos tipo descargados de sitios de Internet que no prevén más que estipulaciones básicas y no atienden a las particularidades propias que tiene o puede tener cada operación. Se deberá identificar a las partes con la mayor precisión posible como así también la representación de alguna de ellas mediante la utilización de un poder cuando el verdadero titular delegue en otra persona la facultad de venta; hacer constar el estado en que se entrega el inmueble y los datos de las medidas y superficies que permitan su correcta individualización, lo que resultará de un previo análisis del título antecedente de donde surge la titularidad dominial que detenta el vendedor. Con respecto al precio, modalidades y condiciones de pago, generalmente ocurre que, al momento de la firma, se entrega parte del dinero en efectivo o algún cheque o puede ocurrir que con anterioridad a la misma o ese mismo día se haya hecho transferencia o depósito bancario a cuenta del precio total pactado y el resto del saldo del precio en cuotas financiadas, siendo fundamental dejar estipulados, las fechas, plazos y lugar de pago. No es habitual la cancelación del precio al momento de la firma del boleto de compraventa, puede darse que el comprador no cuente con el importe total del precio de venta o decidan suscribir este instrumento privado por existir obligaciones pendientes por parte del vendedor, como una autorización judicial de venta, la aprobación de una mensura de determinación de superficie o la espera de una resolución judicial por alguna causa en trámite. Otros puntos importantes son la fecha de entrega de la posesión en el mismo día que se firma el boleto, posteriormente o a la fecha de firma de la escritura; la fecha o el plazo para escriturar, el asentimiento conyugal, la posibilidad de ceder los derechos emergentes del boleto, la designación del escribano que va a intervenir en la escrituración, los gastos, impuestos y honorarios que acarreará la misma y el pacto comisorio que prevé las consecuencias por incumplimiento de una de las partes, es decir, la posibilidad para el cumplidor de resolver la operación estableciendo su solución en el boleto o exigir su cumplimiento vía judicial.
Cabe aclarar que el incumplimiento de alguna de las partes generará la posibilidad de que el "cumplidor" solicite la escritura en un juicio de escrituración e incluso el juez podrá suplir la voluntad del incumplidor, firmando por el demandado rebelde de concurrir a la instancia judicial. La celebración de este contrato, al ser oneroso mediante el pago del precio, se encuentra gravado por impuesto de sellos a nivel provincial, con la alícuota del 10 por mil, que conforme a la normativa vigente es compartido entre las partes, cuyo importe es tomado como pago a cuenta de la alícuota del 25 por mil que se debe pagar al firmar la escritura traslativa de dominio sobre el monto total de la operación, en cuyo caso el escribano como agente de retención deberá retener dicho importe y proceder a su ingreso en la cuenta de la Dirección General de Rentas. Además, si se entregara la posesión del inmueble al comprador, también se estará alcanzado con otro impuesto a nivel nacional para la AFIP, que le corresponde al vendedor, sea una persona humana o jurídica, y va a depender de la condición impositiva y de la fecha desde que la parte vendedora detente el dominio, si abonará el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles o Ganancia Cedular o de Ganancias en general. Hay que tener en cuenta que este tipo de contratación, aunque las partes hayan optado por redactarlo bajo instrumento privado o bien su texto estar contenido en una escritura pública, no es un documento inscribible en los registros inmobiliarios para otorgarle publicidad registral, salvo el criterio que se encuentre vigente en el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del inmueble. La certificación de las firmas ante escribano habilitado. Las partes pueden requerir al escribano que certifique las firmas puestas en el boleto de compraventa. En esta actuación conoce dicho contenido y deberá negarse la certificación cuando contuviere cláusulas contrarias a las leyes, a la moral o a las buenas costumbres. La escrituración obligación pendiente. Una vez celebrado el boleto de compraventa y cumplido el plazo establecido en el boleto de compraventa surge la obligación de escriturar, compromiso común a ambas partes quienes deberán prestar toda la colaboración necesaria para que el acto se realice en tiempo y forma, siendo el principio legal que el comprador puede elegir al escribano para la escrituración. También puede suceder que las partes acuerden que vencerá el plazo para escriturar, sujeto a ciertas condiciones como por ejemplo, una vez obtenida toda la documentación pertinente o la aprobación de plano de mensuras o al pagarse o haber alcanzado determinado número de cuotas. El Código Civil y Comercial en su artículo 1017 establece: "Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública: a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles...". La Escritura Pública es el acto jurídico revestido de las solemnidades necesarias establecidas por la ley que perfecciona la transmisión del dominio de un bien inmueble, es redactada por un escribano público en su protocolo, quien actúa a través de la fe delegada por el Estado otorgando seguridad jurídica a los actos que autoriza. Antes de autorizar la escritura traslativa de dominio el escribano realizará ciertos actos denominados preescriturarios, con competencia exclusiva en la gestión, como ser el estudio de títulos retrotrayéndose 20 años que se complementará con la solicitud de los certificados sobre la situación personal del titular dominial y la existencia de trabas, restricciones o gravámenes sobre ese dominio, certificado de valuación fiscal, verificará los planos, como también la existencia o no de deudas sobre impuestos, tasas o contribuciones y exigirá a las partes la entrega de la documentación específica para el acto. Cumplidos los trámites preliminares, el escribano redactará la escritura en términos técnicos que no den lugar a interpretaciones dudosas, retendrá los montos que correspondan al acto tributar y convocará a las partes fijando día y hora para la firma de la escritura, que podrá coincidir o no con la estipulada en el boleto de compraventa según situaciones particulares que puedan ocurrir. Una vez firmada por las partes y autorizada por el escribano, la escritura produce un título apto, la certeza de ser dueño, de tener el dominio perfecto, perpetuo y exclusivo. Luego de otorgada la escritura, corresponde al escribano cumplir con las obligaciones de resultado, de inscribir el título en el Registro de la Propiedad de Inmueble para ser oponible a terceros, luego en la Dirección General de Catastro y Municipalidad correspondiente al lugar de ubicación del inmueble, sea urbano, suburbano o rural, para finalmente ser entregado al nuevo titular dominial. Cabe resaltar entonces que el boleto de compraventa no transmite la propiedad, sobre el inmueble que se adquiere, sino solamente da derechos a las partes. Por último, ante cualquier duda o información consulte a su escribano de confianza y tenga siempre presente que "sólo la escritura pública convierte en dueño al comprador, no así el boleto".